一季度楼盘供应荒 4月份新盘有望低价入市

　　本报记者 路晓丹 北京报道

　　过去的一个季度，北京市场合计供应新盘仅29个，市场萧条可见一斑。纯新盘入市量仅为7个，除“远洋一方”北润园三期开盘降价4000元/平米外，整体市场价格下行并不明显。4月，目前预计有38个项目入市，其中13个为纯新盘，市场价格有望松动。

　　一季度供应奇缺

　　今年一季度，北京楼市“小阳春”未现，在“京十五条”等政策的持续调控下，北京市场成交低迷，观望气氛浓厚；而存款准备金率持续上调、开盘速度降低、销售回款缓慢等因素影响下，也使得开发商面临的资金压力越来越大。从供需数据来看，一季度市场供应明显不足，政策打击下开发商销售节奏显著放缓。

　　数据显示，截至3月29日，今年一季度北京市场合计开盘29个项目，其中仅7个纯新盘。相比2010年一季度开盘量达86个的盛况，今年一季度开盘量降低幅度达196.6%。

　　与此同时，据记者统计，今年29个项目累计新增8640套新建商品住宅，而同期新建商品住宅的成交量却高达20216套，供应销售比达1:2.33。

　　北京某开发商人士向记者表示：“1、2月份假期比较多，开盘量少很正常。3月份是传统的旺季，不是不想开盘，是因为‘京十五条’的严厉程度当时超出了市场想象，对后市看不准。”

　　不过，部分房企已经开始加快推盘步伐，试图通过快速周转，来实现资金的尽快回笼。据北京房地产交易管理网信息，一季度29张预售证中，万科系、远洋系、中海系的项目各占3席；保利和绿地也是两次拿证。

　　此外，受政策影响，一季度北京楼市成交均价呈现出先扬后抑的趋势。具体表现为，2月受到限购令执行前的挤压效应，大量投资及改善性购房需求提前置业，导致高端楼盘成交增加，带动房价由1月的22921元/平米上涨至24921元/平米，限购令执行后，楼市投资、投机需求退出市场，刚需占据主力，楼市成交主体转向中低端楼盘，使得整体成交均价被拉低至19195元/平米。

　　4月房价或松动

　　据新浪乐居统计，4月份北京及其周边地区将有38个楼盘计划面世，环比3月份增加21个；其中，27个项目包含一居和两居的户型。面对刚性需求，值得关注的是，4月计划入市项目中，有13个属于纯新盘，为二季度市场价格松动带来希望。

　　亚豪机构市场总监郭毅对记者表示：“4月份楼盘开盘量的增加，一方面是楼市供应逐步被政策挤出的原因，另外一方面原因也是开发商的业绩要求、资金压力等原因迫使其需要加快销售。目前楼市主流房企是国企和上市公司，对于业绩的压力都比较大，因此需要加快周转速度，通过销量来确保业绩指标的完成。目前政策已逐步稳定，调控方向明确，而开发商的内部调整也基本上完成，导致4月推盘量开始逐步增加。”

　　不过，记者调查发现，13个拟入市纯新盘中，仅有5个楼盘目前有预期定价，其余8个项目均表示目前尚未定价，不仅老项目为了避免“退房潮”存在定价难，新项目在定价上也是扭扭捏捏。

　　对此，中国房地产学会副会长陈国强告诉记者：“今年的调控从1月份就开始了，直接影响了开发商今年营销计划的制定，当前市场低迷，和策略保守有关。而当下高价楼盘拿预售证非常困难，也造成了很多楼盘不愿意入市。观望情绪还会继续，价格松动将从个别楼盘试水开始。”

　　郭毅则表示，目前，开发商已经普遍降低了楼盘的价格预期，二季度预计会出现新盘低价开盘、老项目后期调低价格涨幅的现象。但由于纯新盘占整体市场的比例偏低，使得楼市整体成交价格不会出现明显的回落，只有开发商现金流受到真正威胁，老项目后期也开始降价促销，才会带动整体房价的回落。

　　此外，郭毅进一步指出：“北京市政府房价稳中有降调控目标的发布，有利于打压开发商的信心，加快击溃开发商的价格防线。”