住宅、商办开发商 上演投资客争夺战

　　本报记者 王海春 上海报道

　　上海商品房迎来了一个入市的小高峰。

　　同策房产的监测数据显示，3月最后一周（3月21日-3月27日）上海共有34个楼盘上市，新上市了69.9万平米的房源。商品住宅推出了40万平米，推盘量较前一周上涨了196%。

　　业内人士表示，上市房源量大增其实从一个侧面反映出开发商心态已经逐渐发生了变化。

　　“从春季房展会反映的情况来看，刚性购房者现在的购房意愿不是很强。4月份即将进入销售的旺季了，但市场反应的冷淡让一些开发商有些着急。一些开发商为了想早点得到市场的反映信息，已经加快了推盘的速度。”同策房产研展部经理夏宇表示。

　　市场的冷淡与上海市场需求的重大变化有很大关系。

　　“限购政策使得不少投资客被驱逐出了住宅市场，现在住宅市场中绝大多数是自住和刚性需求。这部分需求对价格是相当敏感的。价格不降，买家不出手；降到位了，才可能出手。但住宅开发商却仍然在观望，觉得价格可能会在传统的旺季回暖，因此坚持不降价。价格的僵持，也造成了现在住宅成交冷淡的局面。”道邦房产执行董事林荣时说。

　　林荣时指出，住宅开发商可能还没有意识到另一个问题，即一部分开发商正在面临着沪商办楼的竞争：原先在住宅领域的投资客，正在被吸引到沪商办楼的开发商那里去。

　　在住宅供应量大增的同时，上海商办物业的供应速度远大于住宅。中原地产数据显示，3月最后一周，上海商办楼共新增了7个办公楼和6个商业物业，新增供应11.28万平米，同比前一周的供应上涨达263.87%。

　　“开发商面临着如何有效地争取到买房者的问题。其实有些大的投资客是完全有能力买高档住宅的，但他们出于对增长空间的担心，所以选择了观察和暂不出手。而春节后上海商办楼的持续火热，其实从一个侧面反映了投资者看好商办市场。”戴德梁行华东区董事陆兆逢在接受记者采访时指出，像环球金融中心这样超甲级的写字楼受到投资客的关注就是最好的例证。

　　一位投资客告诉记者，现在买沪豪宅并不是最好的时机。“卢湾、浦东、黄浦的豪宅都要在8万元/平米，再好一些的都要在10万元/平米了。而陆家嘴的环球金融中心售价也不过在8万元/平米，在浦西世博板块像瀛通绿地大厦这样能看到一线江景的超甲级写字楼，其最高售价也不过6.5万元/平米。现在上海甲级办公楼的租金已经从每天11元/平米上涨到14元/平米了，而且很多地段好的办公楼都很难租到。所以如果算一下投资收益率，我觉得目前在卢湾、浦东投资办公楼的机会要大于住宅。”这位投资者说。

　　那么为何有不少投资客会“弃宅从商”呢？

　　业内人士指出，除了限购的因素之外，还有回报率的因素。“浦西卢湾区处于世博板块的住宅和办公楼都很受投资者关注。但现在投资者究竟会如何选择呢？最关键的依据是要看是不是处于价格的洼地，和这种物业的投资回报率。上海优质甲级办公楼的租金每年都以10%-15%的速度在增加，而且从售价来看，卢湾、陆家嘴的办公楼都要比同区域的豪宅要便宜。也就是说，此时买处于价格低位的办公楼，增值空间要大于豪宅。”戴德梁行办公楼部助理董事沈洁告诉记者，这正是投资客“弃宅从商”一个非常重要的市场因素。