商业地产围城 资金退场成隐忧

　　作者: 谭洪安 | 来源: 中国经营报

　　以“限购令”为标志的新一轮空前严厉的地产调控政策，让国内大小住宅开发商愁容满面，但也有一些地产企业关起门来偷着乐。中国商业地产联盟发布的《2010~2011中国商业地产发展报告》认为，2010年全国商业营业用房开发投资额高达人民币5600亿元，新开工面积近1.75亿平方米，同比涨幅分别为34%和41%，且各项指标增长均全面赶超住宅物业。10年来一直甘当配角的商业地产，似乎真的要担纲挑大梁了。

　　2010年10月，素来标榜专注住宅开发的万科（000002.SZ）斥资11.5亿元收购北京赢嘉中心B座，无疑是一个重要风向标。

　　首创置业（2868 .HK）董事长刘晓光，也是急于大把往商业地产里投钱的人之一。去年，首创置业与中国基建合资成立奥特莱斯（中国）有限公司，提出以奥特莱斯名品折扣店为龙头的“芭蕾雨”城市新中心战略。经过一年多的运作，该公司已先后在北京房山、浙江湖州、广东佛山和海南万宁拿下4个项目地块，预计总投资可达数百亿元。

　　日前刘晓光接受《中国经营报》记者采访时说，早在数年前，首创已意识到不容易在大城市里拿到优质住宅地块，即使拿到地价也往往太高，加上调控不断，再按传统模式做开发越来越难，必须寻求业务转型。“我们的整个商业地产投资战略也相当清晰，而且我们相信目前是切入商业地产开发的最好时机。”刘晓光说。

　　但此刻的商业地产就像一座“围城”，外面的人争相涌入，里面的人心头忐忑。万达集团董事长王健林(专栏)，就是泼冷水者之一。王健林对业界的乐观情绪表示担忧，他认为，不论是商用还是住宅物业，都属于整个地产市场的一部分，如果调控政策再持续半年、一年甚至更长时间，全行业或会走向下行通道，一旦投资者对未来的预期发生变化，整体的地产投资收缩在所难免，商业地产也不大可能一枝独秀。

　　据了解，万达旗下销售物业中已有接近三分之二是非住宅产品，近期内并未直接受到“限购令”的冲击。但王健林承认，随着时间推移，有更多资金退场，他们也担心受影响。“我想这是一荣俱荣、一损俱损的关系。”王健林说。

　　上海证大房产副总裁叶文斌也对本报记者表示，去年调控政策出台后，公司内部开了三次研讨会，决定调整战略，适当收缩投资规模，本来有三个大型商业项目在谈，包括海南省秀英港一处占地2000亩的项目，还有长春打算拍的一块地，都暂时停下来了。

　　“我们希望有充足的现金储备，进行自我保护，先观察一段时间，同时消化存量项目。”拥有十多年商业地产投资和经营管理经验的叶文斌说，“对未来一二十年的长线市场前景，我们是有信心的，但小周期的政策波动，不能不小心应对。”

　　戴德梁行北京公司商铺部董事张家鹏认为，住宅地产与商业地产存在较大明显，前者重开发和销售，对政策波动极为敏感，后者重商业和运营，是中长期投资，不太受短期政策的左右。他认为，住宅市场产生价格泡沫，是大量个体投资者炒作的结果，而商业地产的主体如购物中心等，体量大、总价高、回报周期长，一般游资根本无从下手，发展态势一向较为稳定，并不需要频繁的调控。

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