写字楼租金上涨 催生“宅转商”投资

　　作者: 杜丽鹃 | 来源: 中国经营报

　　在投资者对住宅市场只能“望洋兴叹”的时候，另一批人则把目光瞄向了商业地产。今年以来，北京租售写字楼、商铺网签量大幅反弹，2月份写字楼指数上涨幅度扩大，环比涨2.76%，同比涨10.71%，商业地产成交面积涨逾2.5倍。

　　商业地产指数大幅上涨，使得写字楼租金水涨船高。截至2010年12月，北京写字楼市场平均售价24788元/平方米，比去年同期上涨16.8%，平均租金为5.8元/平方米/天(建筑面积报价)，同期上涨29%。

　　需求旺盛是主因

　　“现在写字楼空置率最多只有10天，和以前要等3~5个月才能租出去不同的是，现在很多寻租的人都是提前1个多月就开始找房子。即便如此，目前万达广场，温特莱中心、东方梅地亚、建外SOHO等区块可以出租的写字楼也寥寥无几，而且租期最早到期的也要到5月份。”信义房屋置业顾问毕金娥介绍说。

　　记者从房地产中介公司了解到，朝阳区写字楼出租率高达95%左右，租售市场基本处于饱和状态，放租和出售的业主并不多。而入住率的攀升，使得写字楼的租金大幅上涨。万达广场租赁部刘艳介绍说，原来8.5元/平方米/天的租金现在普遍上涨了1元，而且从目前的趋势来看，价格可能还要上涨。信义房屋置业顾问毕金娥也表示，万达广场南排的纯写字楼价格已经从原来的8元～8.8元/平方米/天涨到现在的10元/平方米/天。

　　21世纪不动产置业主任张军在接受《中国经营报》记者采访时说，以万达广场为中心，东西延伸各大厦的写字楼租金已经由均价6.5元～7元/平方米/天涨到7.2元~8.5元/平方米/天，涨幅达14%~19%之多，并且目前还有供不应求的态势，每天都有几个人过来咨询，有60%看房人当场签了约。毕金娥介绍说，受到市场限购、限贷等政策影响，一些业主惜售心理比较明显，盘源也比较紧张，但市场需求却依然保持旺盛的态势。

　　采访中，从事电子商务行业的李阳林正准备在商务区租一间写字楼，面对日渐上涨的租金，他向记者算了一笔账。“我们主要做B2C花果茶产品，租金成本大约占我们公司营运成本的20%。如果租金上涨10%，意味着成本也要上涨5%左右。而花果茶的利润一年基本上在200万元左右，如此一来，企业盈利空间就大大降低了。”但是为了企业更好的发展，李阳林表示如果遇到合适的房源不排除马上约租。

　　中国房地产指数系统数据显示，2月，北京在租写字楼中共有18个项目报价上涨，最高涨幅达到25%。除3个位于大兴区的项目外，绝大多数涨价项目位于城区，其中朝阳区在租写字楼的涨价势头依旧强劲，共有9个项目租金上涨，成为本月写字楼市场涨势最猛的区域。

　　而根据搜房网数据监控中心的统计，截至2011年2月28日，北京无纯写字楼项目获得预售证入市，写字楼货源补充不多，市场上仅存的在售写字楼资源显得尤为稀缺。

　　“公寓立项写字楼”受青睐

　　写字楼租赁行情的火爆，让开发商如鱼得水。特别是一些硬件设施齐全，交通便利的楼盘，最高价格达到了13元/平方米/天，比去年同期涨了10%左右。而持续走高的租金市场，也让手上拥有写字楼项目的投资业主开始吃香。

　　胡女士在朝阳区万达广场西区拥有一套143平方米的写字楼公寓，产权为公寓立项40年使用权，水、电、煤气、暖气以及物业费等费用都是按照民用标准缴纳。从去年底开始，写字楼价格出现小幅上涨，胡女士便托管房产中介以商用写字楼的条件租赁，报价是年付1.4万元/月，季付或者半年付价格为1.5 万～1.7万元/月。

　　记者在调查中发现，目前写字楼租赁主要有三种情况，一是纯写字楼，二是纯住宅，三是商住两用。目前市场上纯写字楼所占市场份额不到30%，在限购限贷等政策影响下纯住宅楼盘因小区环境、交通因素等大面积转化为写字楼的条件也不成熟，在此情况下，商住两用公寓立项的写字楼备受青睐。

　　信义房屋置业顾问毕金娥说，这些写字楼项目都属于公寓立项，后改为住宅出售的项目，允许注册办公，由于这部分楼盘未受到“限购”影响，成为大量投资者和异地购房者的置业新热点。

　　“从限购令到‘国八条’，住宅投资几乎已经不可能再获得新的市场了。”3月31日，做了四五轮住宅投资的张政告诉记者说，在新政“双限”之下，他转而关注商业地产，“如果有价格和投资前景都比较适合的写字楼和商铺，我一定会考虑投资，现在写字楼租金也很高，而且收益比较稳定。”

　　北京维新方略咨询公司高级合伙人张善新说，房产新政出来以后，超过八成的房地产投资者被不同程度地限购或限贷，“国八条”对住宅的投资性购买需求起到了显著的抑制作用。

　　“相比二线城市高风险、高回报的投资方式，投资一线城市写字楼更加稳健，风险更低，对于一些风险控制要求高的投资机构尤其有诱惑力。”张善新说。

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