房地产行业融资成本上升大力已被消化

　　海通国际

　　最新消息：中国人民银行宣布，由4 月6 日起， 1 年期存款及贷款基准利率上调25 个基点，5 年期贷款利率则上调20 个基点至6.80%。

　　分析及评论：利率上调对内地房地产业有负面影响，因买家及发展商的融资成本均会大幅上涨。然而，我们相信整体影响属于可控制水平。自去年10 月以来，5 年或以上年期的贷款利率已四度上调，利率由5.95% 上升至6.80%。我们估计，首套房买家的每月按揭供款的累积升幅约为 9%，而最近一次加息的影响则估计约为2%。对于在香港上市的发展商而言，加息并无对流动资金构成重大影响，因自2010 年第二季起国内银行信贷融通被收紧后，大部份发展商已增加倚赖境外渠道集资，只有负债率较高的发展商如富力地产(2777.HK,$11.98, 持有) 及绿城中国(3900.HK,$8.36) 等属例外。人民币债务占后两者总债务90% 以上，中国加息将对其盈利能力构成更直接的影响。我们估计，利率每上升1 个百分点，富力地产和绿城中国的2011 年核心纯利将分别下跌6% 及11%。

　　我们认为，一般而言，加息已被市场广泛预期，大部份下行风险已被消化。大部份内地发展商的估值均较我们估计的资产净值明显折让，我们对于此行业于2011 年的前景仍感乐观。

　　分析员：侯凌中