“芭蕾雨”是商业地产新模式

　　2011年开始，“新国八条”、房产税、加息等调控政策轮番轰炸楼市，房地产市场迎来暂时低迷，开发商“打着高尔夫赚钱”的好日子已然成为历史。一边是越来越严厉的调控，一边是激烈的传统住宅市场竞争，众多房企为了更好的生存下去，不得不开始转型，而进军商业地产、旅游地产、养老地产就成为了他们的转型方向。首创集团也早有准备，经过几年的酝酿和运作，他们推出了以打造奥特莱斯为引领的城市新中心策略，刘晓光给这一战略取了个诗意的名字“芭蕾雨”。目前这场芭蕾雨已经成功落户广东佛山、浙江湖州、北京房山和海南万宁。

　　刘晓光：09年的10月份就开始转型了，从传统地产变成产业地产，从产业地产变成打造城市新中国，中国新的城市中心建设，把高端的服务业输入进来，以奥特莱斯为引领的不同的产业集群，加上低密度住宅，形成新的城市中心这个概念。我们叫芭蕾雨，北京奥特莱斯，北京什么什么园，我们这个芭蕾雨是把国际上的品牌折扣店输进来了，让老百姓能同步享受世界的时尚。光这个还不够，还得有其他大的商业集群、度假集群、旅游的业态，包含着休闲、养老、体检、医疗的这个业态，组合在一起构成了一个很方便的城市新中心的概念，大家可以在那里吃在其中、买在其中、玩在其中、乐在其中、住在其中，这是现代城市最明显的一个新的趋势。最重要的是，通过这样的地产的模型的转变，可以给地方提供大量的税收、就业，是可持续发展的。

　　权静：这个转型应该不是首创一家吧，因为我们看到像万科、像中粮，包括万达，都在专型做这种新的城市综合体的这样的概念，首创跟他们有什么区别？

　　刘晓光：他们一般是在城市中心，我们是在城市边缘，第一个不一样。第二个来讲，我们是做一种除了一个商业业态之外的，附带着12个集群板块的一个综合性的东西，我们叫3+X，3，第一是奥特莱斯，世界品牌折扣引领，第二个，奥特莱斯之外的大的商业集群、度假集群，包含着体育休闲集群，包含着养老、娱乐这些集群。第三个，围绕着这个低密度的一些住宅。X是什么？就是当地的资源有温泉的、有高尔夫的、有游艇的，融合起来，我们讲叫新人类、新消费、新时尚、新中心，比如说西安，如果我们建完了以后，你问西安人到哪去，我到新中心去，实际上代表了人类的一个新的趋势和消费的未来，这对于拉动消费、安排就业都很有好处，特别是我们现在一些城镇建起来以后空城、睡城，为什么？它没有产业业态，如果有了产业业态就可以形成正常的循环。

　　权静：这种转型背后的深层次的动力是什么，是觉得做住宅未来真的是很难可持续发展吗？

　　刘晓光：你说的对，做住宅很可能做可持续的发展是有问题的，竞争太激烈，限制也太严，也不断受到各种各样的调控政策的影响。第二个，一定要研究到底什么东西能把住宅融合起来，更适合于中国现代历史阶段的发展变化，更符合于国家的发展政策。什么事情能成功呢？第一，政府支持你，第二，你确实给地方带来利益了，我们都做到了。第一，政府是欢迎的，第二，确实从就业、税收、产业发展给这个地方带来很大的发展前景，输送了一些很新鲜的血液。

　　权静：这方面的竞争未来会不会更激烈，因为我们看到很多的开发商都在转型，从原来的盖住宅卖掉，现在转而做商业、做持有型的物业，都看中了未来长期资产增值的这个趋势，这个竞争当中首创的地位在哪里？

　　刘晓光：这就看竞争力了，什么叫竞争力，就是第一，别人没有的，第二，别人有，但是还不如你强的，我们做到了这一点。因为我们为什么以奥特莱斯为引擎呢？奥特莱斯这个东西它是一个商业业态了，但是奥特莱斯的核心在哪呢？奥特莱斯这种业态谁都可以做，但是谁能够把国际的品牌弄进来，谁能拿到3到4折的价格，这是真正的竞争力，我们做到了。第一，跟法国的SCC、英国的菲莫合资了，他们负责把几百个品牌弄进来，负责3到4折的价格，一般的做不到。所以这种竞争力别人没有，我们有了，我们可能就能取胜。