姜赟：保障房怎样才能吸引社会资本

　　姜 赟

　　棚改是难事，资金缺口大，矛盾纠纷多，但是鹤壁不仅把难事办成了好事，还实现了百万平方米无纠纷。怎么做到的？

　　稍作梳理，不难发现，鹤壁通过以商招商、捆绑开发的方式，引来社会资本，弥补了开发资金缺口。资金缺口补上了，拆迁补偿自然到位，老百姓就乐意配合，纠纷阻力自然少了。要说经验，关键在于妙招引进社会投资，创新解决资金问题。

　　无独有偶。今年以来全国开建的最大公租房项目——山东青岛市辛安公共租赁房日前开工，其中，社会投资占到3/4。

　　两个案例都说明：参建保障房，社会资本可以扮演重要角色。当今年1000万套保障房建设任务分解到各个地方后，当庞大的资金缺口、不清晰的融资模式正折磨着地方政府和银行时，社会资本这一有待挖潜的力量，更显得不可或缺。

　　保障房建设，特别是公租房，项目回报相对较小、周期还长，怎么能吸引到社会资本呢？

　　要求人家都别图赚钱，全来做慈善，这不现实。关键要看政府能不能设计出有效的激励机制。

　　拿棚户区改造来说，棚户区可以分为土地开发价值高的区块和开发价值低的区块。对于土地价值高的棚户区改造，靠市场调节自然就能形成激励。现有探索的模式主要是棚户区改造+商业配套物业租售(或商品房开发)。若开发企业与政府合理规划，整合土地资源，不仅能够安置好原棚户区居民，还能够留出许多土地进行商业开发。由于区块土地商业价值高，所建商业配套物业的租售或者商品房开发，能够带来可观的收入，开发商自然有积极性。

　　但对于土地价值低的棚户区改造来说，激励手段就必须依靠政府创新补偿机制了。由于盘整出来的土地商业开发价值不高，那就需要政府在其他方面“让利”。比如，土地出让金优惠或者赋予拿地优先权、税费减免或者房产税补偿、便利企业融资或者放开融资渠道、扶持企业市场份额的扩大等等。实际上，对于开发企业来说，需求往往有二：一是有利可图，二是加快资金周转。地方政府只要针对企业需求，对症下药，不难吸引到社会资本参建保障房。

　　企业总是要赚钱的，这是市场的法则。如何运用好市场的手段，使企业获利和百姓受益实现双赢，这考验政府的智慧。不光保障房，许多社会事业的建设，都可作如是观。