刘晓忠：房价走势源于交易秩序混乱和宽松货币

　　刘晓忠

　　限购、限价、房产税以及信贷紧缩等层层加码的楼市调控似乎并未把楼市拉出混沌之状，市场依旧在冲突的楼市数据中不知就里。中房指数近日公布了3月全国100个城市住宅均价环比上涨0.59%的数据，而京沪穗深等地3月份的数据则显示楼市成交量价齐跌态势，并再度引发4、5月份或显房价拐点之说。

　　当前市场对房价投注诸多期许，归因于目前房价之高已令诸多自住购房者既无以回避又无力应对。本来，有部分一线城市的白领在高房价之下考虑打消在当地置业之念，但最近一段时间，日趋严厉的楼市调控给市场带来房价将回归理性之希望；重新冒出的房价拐点论，再度给那些准备返乡置业的白领欲走还留的新期许。这也就不难理解为何部分城市把2011年房价调控目标定为涨幅10%左右后，民众备感失落。

　　其实，公众与调控部门对楼市调控目标一开始就存在预期偏差。最典型的反映是，近年来不论是新旧国八条还是其他各种楼市调控目标，在房价问题上的要义相当清晰防止部分城市房价过快上涨，即遏制的是局部城市的房价过快上涨，房价调控上并没有降房价这一要义；而市场则不同程度地把楼市调控诠释为促使房价理性回归，即降房价。显然，正是这种理解上的偏差，导致公众与调控部门在判研楼市调控成效上发生明显的分歧：楼市调控下，房价依然上涨被市场理解为调控未实现预期目标，而调控部门则并不这样认为。

　　这种把房价的涨跌作为楼市调控成功与否的判断，归根结底在于公众把房价这一市场基于自利博弈的交易定价行为，寄希望于楼市调控政策，认为政府有理由、有能力使房价回归合理水平。然而，这是任何政府部门都不应为也不能为的目标和使命。毕竟，价格并非是一个简单的“成本+利润”的平衡游戏，而是诸多基于自利最大化的交易主体，在既定的市场交易秩序下探寻主观边际定价的一种趋向均衡的状态。

　　当前房价的走势本质上源于目前房市交易秩序的不完善和宽松货币因素。如，由于决定房价走势的房市信息严重不对称、信息发布质量不高甚至虚假信息欺行霸市等，导致了当前房市交易价格对于需求方而言，是一个在信息几乎完全非对称下的“被接受价格”；同样，房市交易秩序缺乏对需求方提供系统性的防护性保障、需求方维权成本过高等，也系统性地扭曲了市场定价机制。又如，因为近年来执行的过度宽松货币政策、储蓄收益长时间处于负收益状态、市场资金受投融资渠道逼仄，房市需求结构过度显现出投资逐利的交易格局，从而出现投资或投机驱逐自住需求的特征。这是一线城市白领返乡潮和中小企业迁出潮之直接动因。

　　主流观点把诸如房价和通胀等预期作为一个可控的过程来看待，本质上是自作聪明地背弃市场自发的价格形成机制，从而舍本逐末地设定一个自认为可控的价格调控区间目标。殊不知，房价和通胀等上涨预期本身并不是可以管控的目标，因为预期本身只是向市场发出了市场交易主体正在新的市场信息下寻找边际均衡定价的信号，而非价格上涨的原因。因此要缓解房价和通胀的上涨预期，需要的是矫正导致市场预期的货币因素和市场交易秩序等根本性因素。

　　由此可见，不管基于何种善念，调控房价本身是明知不可为而为之的理性自负。毕竟，在现有的市场信息释义系统中，价格调控很容易使房价由市场交易秩序扭曲蜕变成非市场行为，使楼市在价格信号迷惘中失去可预期的方向。因此，楼市调控若能把规制焦点转向为肃整市场交易秩序，强化市场真实显示个人偏好信息的激励相容机制，以及矫正业已偏离均衡状态的资金价格等，那么楼市就足以借助市场自发的定价博弈机制寻找到新的均衡状态，从而有助于避免楼市调控陷入既担心房价过快上涨、又担心房价下降失序的矛盾之中。而若要强化调控之成效，可能最终还需进一步压缩市场交易空间，让商品房回归奢侈品市场，从而实现小市场、大政府保障房体系的新住房格局。