商业地产投资市场回归

　　■仲量联行首席执行官 戴柯凌

　　随着世界各地人口老龄化问题的日益凸显，政府和企业需要更多的现金用以支付养老福利。鉴于商业地产创造收入的特性，它很可能成为政府和企业投资的资产类别。

　　在避免了全球经济和金融危机可能带来的最严重后果之后，世界各地的商业地产市场目前正全面复苏，尽管步伐不一。商业地产市场对全球经济复苏的影响已经日益显现。

　　尽管2011年全球仍将面临重大的经济、金融和政治风险，但在众多商业地产市场长期向好因素的带动下，全球经济正明显步入复苏轨道。

　　2010年第四季度，全球商业地产直接投资季度总量已突破1000亿美元大关，自2007年全球金融危机初现端倪以来，首次突破该数值，这也充分表明房地产行业投资交易涨势强劲。

　　2010年第四季度全球房地产投资市场的强劲表现，带动2010年全年交易额达到3160亿美元，较之2009年增幅超过50%，全球三个主要地区的投资活动都有明显复苏。

　　鉴于全球主要房地产市场的稳步复苏，预计2011年全球商业地产的直接投资额将达到3800亿美元。也即是在2010年较2009年就同比增长50%之后，续增20%~25%。

　　越来越多的交易也在提升投资者的信心，投资者愿意承担更大的风险以实现预期的投资回报。与此同时，随着银行成功地对其贷款进行了再融资，整个借贷环境也正得以巩固和改善。

　　商业地产投资市场的回归是全球经济复苏的好兆头。展望2011年，仲量联行预计欧洲、中东和非洲地区全年投资额将超过1100亿欧元（约合1500亿美元），较2010年同比增长10%~15%；亚太地区投资额估计可达950亿美元，同比增长15%；美洲地区投资额有望达到1350亿美元，同比增长40%。若各地区的表现能与预期相符，则2011年全球投资总额有望较2010年增长20%～25%。

　　对于众多机构投资者而言，房地产再度成为收益潜力高于平均水平的资产类别。

　　随着世界各地人口老龄化问题的日益凸显，政府和企业需要更多的现金用以支付养老福利。鉴于商业地产创造收入的特性，它很可能成为政府和企业投资的资产类别。

　　信贷危机的教训可能带来的重大改革之一，将是重新关注于提升市场透明度和加强监管措施，尽量防止此类危机重演。

　　现在，投资者会要求在其将资本投入商业地产市场前，能够看到明确的退出战略。在全球金融危机和市场动荡的背景下，世界各主要市场的投资活动主要集中在维持生存而非扩张上。

　　目前很多城市已在着手提升市场的透明度，以增强自身吸引业务和资本方面的竞争力。

　　另外不得不提到一个发展的大趋势，就是将可持续发展和能源管理问题纳入企业议程。

　　2010年底在墨西哥坎昆举行的气候变化峰会达成了出乎意料的积极成果，全球的许多国家和企业都再次承诺他们将在控制温室气体排放方面作出努力。2011年初的世界经济论坛，也设立了“关注既有楼宇节能改造的经济效益”分论坛，重点讨论企业和组织在对既有楼宇进行节能改造时将面对的挑战和机遇。

　　尽管商业地产行业的现有发展趋势对全球经济的增长将起到积极的推动作用，但也不能忽视全球经济在2011年的复苏之路仍将面临诸多风险。目前全球经济面临的严峻挑战主要表现为：贸易发展的极不平衡，以及部分政府出现的巨大赤字问题。

　　例如，德国和中国拥有巨大的贸易顺差，而美国则出现了巨大的贸易逆差。这种贸易不平衡将继续给全球经济施加压力。

　　尽管实体经济仍然堪忧，但商业地产目前的表现好于去年，随着今年的展开，预计商业地产市场的长期发展趋势将更趋明朗。