加息凸显从紧信号 房价拐点或将现

　　晏耀斌

　　中国人民银行4月5日晚间宣布，自4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。与以往不同的是，这次存贷款利率调整的同时，央行同时宣布相应调整住房公积金利率，再次传达出楼市从紧的信号。

　　在多重政策压力下，一季度楼市量跌价微，或将意味着房价在二季度出现拐点的可能性很大。

　　楼市再从紧

　　利率调整一箭双雕。

　　中国投资协会会长张汉亚认为，这次利率调整主要针对高物价，同时对房价产生影响。业界预计3月CPI同比涨幅或将接近或超过5%，因此央行此次加息亦在意料之中。不过，利率的变化确确实实给购房者增加了成本支出。

　　根据计算，加息后5年期贷款利率由6.60%上调至6.80%。以100万元20年贷款计算，如果能够享受7折利率，每月比加息之前多付利息76.25元；如果仅能享受到8.5折利率，每月需多还96.82元利息；如果无法享受优惠，按照央行基准利率计算，每月需多还款118.68元，对于购买第二套购房上调1.1倍利率的投资者每月还款额将达到8031.49元，加息后多还121.67元。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，加息一方面使得购房人的按揭贷款成本提高，部分资金实力不强的购房人将取消或延迟购房计划，从而使得购房需求减少。

　　而住房公积金贷款利率调整则从另外一方面传达出政府对楼市从紧的信号。

　　央行在本次上调金融机构人民币存贷款基准利率的同时，也同步要求调整公积金贷款。根据住建部同时下发的住房公积金存贷款利率调整有关事项通知，从4月6日开始，5年期以上个人住房公积金贷款利率，由4.50%上调至4.70%；5年期以下(含5年)个人住房公积金贷款利率，由4.00%上调至4.20%。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，对公积金的调整已经由2009年以前的与商业贷款脱钩，到2010年的两者基本同步，再到今年的完全纳入一体，表明管理层已经把公积金也纳入到了货币政策管控中来，也表明了今年管理层对涉及房地产的流动性将采取更加严厉的管控措施。

　　业内人士认为，此举表明中央并不满意全国绝大多数城市3月底出台的房价调控目标。除了北京“喊降”，以及一部分未公布房价控制目标的城市外，绝大多数城市的房价控制目标都与本地GDP和人均可支配收入的涨幅挂钩，使得房价控制目标成为了涨价目标。

　　“这次加息表明了中央政府要求各地方政府拿出决心，严控房价的意图。”胡景晖表示，“楼市观望会继续加剧。”

　　房价现拐点

　　成交量的萎缩让开发商资金回笼变得缓慢，加息等一系列调控政策让开发商不再坐视不理。

　　中国人民银行金融研究所研究员邹平座表示，这次加息将会有效叠加此前出台的有关楼市的各项调控政策，量变转为质变将是必然之势。

　　成交量之萧瑟局面首先显现。中房指数研究院的数据显示，3月该机构监测的30个大中城市中，相比去年3月，有近八成城市同比下跌。所监测的重点城市同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。

　　据北京市房地产交易管理网的最新统计，今年一季度北京一手住宅成交与去年四季度相比下跌了近40%，是近3年来的最低值。北京链家地产监测显示，3月份北京期房住宅成交量接近5000套，同比下降了44%。

　　杨红旭认为，此次加息将提高整个房地产行业的融资成本，部分中小企业更是将面临贷不到款的尴尬局面。“房地产企业资金链趋紧，在资金回笼压力骤增的情况下，又添融资新愁，部分企业将不得不开始打折促销。”

　　来自搜房网数据监控中心统计，北上广深等四个一线城市的房价在3月份出现大量的打折优惠促销。在上海，3月最后一周推出的18个楼盘，其中有13个楼盘给出不同程度的优惠，占到七成。且新房打折面积将会进一步扩大。上海搜房网数据监控中心截至3月25日统计，4月打折优惠楼盘已有120个，环比3月份增长26%。

　　从上市公司反馈的信息来看，开发企业计划新开工量似有紧缩。万科全年计划新开工面积为1329万平方米，同比仅增长6%，而金地集团计划新开工量则下降了25%。“开发商未来更愿意采取相对更灵活的定价策略，实现快速销售回笼，房价下跌是可能的。”华泰证券研究员张弛飞表示。

　　伟业我爱我家集团预计，此次加息，将使得二季度的房价走势更加明朗，各方对房价走势的判断也将由分歧逐步达成共识，那就是“二季度房价下降已无悬念”。

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