万科A：土地投资依然谨慎 销售均价偏低

　　兴业证券

　　事件：

　　万科A公布2011年3月份销售情况，公司3月实现销售面积83.5万平米，销售金额93.3亿元，分别比2010年同期增长64.5%和47.8%。公司2011年1-3月份公司累计销售面积303.8万平米，销售金额355.1亿元。3月新增项目储备3个，合计规划建筑面积227.2万平米，对应土地款35亿元，权益土地款24.8亿元。

　　点评：

　　销售额增速正常回落，同比增幅48%依然良好。由于推盘因素，2011年1-2月累计同比达到了142%，本月同比正常回落。2010年上半年万科的推盘量相对较小，月度销售额在7月才超过了100亿元，而2007年以来万科3月份的销售额基本在60-70亿元之间，本月超过90亿元的销售额数据显示销售依然良好。第一季度累计355亿元的销售额完成了全年1400亿销售目标的25%。

　　销售均价连续两个月偏低。万科3月份销售均价为11,174元，比2月份提高了100元，但相比去年全年12,050元左右的均价仍有较明显的下降。可能的原因主要有几种：(1)新一轮调控政策出台后，公司合理定价以确保一定的去化速度，类似于去年5、6月份的情况；(2)短期推盘的结构性因素；(3)2010年将优质资源大量释放，资源向二、三线城市转移过程中均价的趋势性下降。从近期的销售情况来看，第一个原因的可能性更大，仍需持续关注。

　　土地投资依然谨慎。万科3月份土地投资总额35亿(权益投资额24.8亿元)，约为当月销售额的0.27，较1月份的0.14有所回升但依然在低位，2010年全年平均在0.8左右。新政出台后，万科继续维持了土地投资谨慎的态度。同时，市场的降温使得万科土地获取成本有一定程度的下降，本月土地投资的平均楼面地价仅为1,540元。

　　预计公司2011-2013年EPS分别为0.89元、1.07元、1.27元，RNAV为10.9元，维持“强烈推荐”评级。