ING DIRECT USA总裁：应让购房者真正拥有房屋

　　导语：ING DIRECT USA总裁兼首席执行官阿尔卡季-库尔曼(Arkadi Kuhlman)认为，政府支持的两房等金融机构、以及允许借款人将住房抵押贷款利息支出用于扣减税款等措施，是房地产危机的致因。若想防止再次发生类似的危机，政府须通过实施一些激励措施，如用本金偿还额来扣减应税所得等，来鼓励房屋所有者尽快偿款，获得房子的所有权。

　　如果说金融危机揭示出了有关美国房屋所有权的什么真相，那就是，“所有权”很多时候是个误称。

　　自危机爆发以来，已有超过500万名房屋所有者——那些认为已经实现了美国梦的人——眼睁睁看着自己的房子被银行收回。到2015年，还会有1300万人将被赶出自己的住所。这绝对不是“所有”这两个字眼给人的那种安全感。

　　政府支持的金融机构，比如房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac) 等支撑了这样一个系统：在该系统下，房屋所有者可以用数十年的时间来偿还自己的住房贷款，且往往无需支付任何首付。如此一来，即便过了很多年，这些购房者通常也不会获得所购房屋多少产权，从而使得他们成为了仅仅表面风光的租房者。

　　也难怪，华盛顿最近出现了政府应撤离住房抵押贷款市场的想法。参议员约翰？麦凯恩(Sen. John McCain) 与众议院协商会议主席杰布？亨萨林(Jeb Hensarling)最近提交了一项提案，建议在未来5年内，撤销政府对房利美与房地美的支持。在今年2月份，奥巴马政府也曾向国会提交了一份撤出两房的计划。

　　想到政府有可能不再向住房抵押贷款市场提供支持，让一些美国人感到害怕。但将更多的住房抵押贷款转向私人银行、尤其是更有可能维护与借款人关系的一些较小的银行，实际上会有很多好处。它可以稳定房地产市场、阻止类似的危机再次发生。

　　长期以来，两房的使命一直是让美国人更容易地获得自己的住房。但这项使命的一个副作用是，它让银行变得过于容易甩掉有问题的住房抵押贷款。

　　例如，在2008年金融危机最严重时期，国会将两房可购买的一笔住房贷款的最高规模，提高至了73万美元(至今仍如此)。国会的初衷本是维持住房抵押贷款市场的运行。但如此一来，银行与其它抵押贷款发行人便可以将它们较大笔贷款的主要部分卖给两房，从而减轻了它们对于风险的担忧、进而继续放贷。

　　另外，两房还将许多贷款变成了证券、然后将它们出售给投资者。我们知道这么做带来了什么后果。

　　但，如果银行有动机将贷款留在自己的资产负债表上，它们就更有可能对它们的借款人实施更严格的标准。它们还更有可能与借款人合作，帮助后者承担他们的义务。其结果将是，房屋所有者获得房屋更多的产权、以及抵押贷款违约的减少。

　　这不仅仅是一种假设。俄亥俄州立大学(Ohio State University)教授斯蒂芬妮？莫尔顿(Stephanie Moulton)的研究显示，2005至2008年期间，较之那些向更远的银行或贷款公司借款的购房者，向当地银行借款的低收入购房者，违约与拖欠率明显低得多。

　　政府也在其它方面鼓励了缓慢支付住房贷款的行为。政府允许借款者将住房抵押贷款利息支出从应税所得中扣除的做法，鼓励了购房者拖延偿还贷款。

　　美国政府必须完全撤离住房抵押贷款市场——或取消所有家庭最爱的税收扣减措施——才能修正该市场吗？不一定。国会可以同样轻而易举地创建一个鼓励购房者偿还贷款的激励措施——即，允许他们扣除本金的偿还额，而不是利息支出。

　　我们的北部邻居就有一个现成的成功的模式。在加拿大，住房抵押贷款的利息不可以用来扣税，这就给了房屋所有者尽快偿还本金的充足的理由。加拿大银行还将大约75%的贷款保留在自己的资产负债表上，从而鼓励了审慎放贷。

　　鉴于这些政策，加拿大目前仅有1%的住房抵押贷款丧失了抵押品赎回权或被拖欠，而美国的这一比例则为14%。加拿大房地产市场已完全复苏，甚至超过了危机前的发展水平。

　　政府完全撤离住房抵押贷款市场，将意味着美国人支付房贷的方式将会发生重大变化，所以，如果这真的要发生，必须要缓慢且谨慎。但采取迫使银行与消费者加大投入的做法，则可以帮助避免下一场房地产危机的发生。如今，我们能够为美国房屋所有者做的最好的事情就是，确保他们拥有自己房屋尽可能多的产权。(译者/宛如)