田晶：好物业都被人买走了

　　田晶/文

　　几年前，在中国宏观经济不好的时候，新加坡凯德置地找到投资界大佬方风雷，在后者的帮助下，凯德置地把北京华联所有的商业地产都买了，最后打包成REITs在新加坡上市，增值40倍。现在，凯德置地在中国至少收购了50个大型购物中心。摩根士丹利等国际投行也如法炮制，在中国收购了大量优质物业。

　　实际上早在五六年前，有关REITs（房地产投资信托基金）即将面世的消息就已炒得沸沸扬扬。彼时，不仅房地产开发商为之激动不已，信托公司、商业银行、律师、专家学者等各路神仙也都纷纷登场，跃跃欲试。

　　REITs若成行，开发商资金杠杆率将大大提高，效仿嘉德置地的房地产投资公司模式也就有了现实可行性。银行、信托、律所等相关服务机构的托管费、承销费、律师费、咨询费、评估费也将赚得盆满钵满。当然，回归到REITs本意，普通投资者也因此获得了一条投资持有型物业的渠道。

　　如果有人跟你说“买一平方东方广场”或者“来两平米万通中心”，不要以为他在开玩笑，因为他可以在证券市场或银行间市场通过REITs实现。可惜直至今日，这仍然只是玩笑。

　　有消息称，由于担心楼市调控期间推出大众型的房地产投资产品，会让调控政策大打折扣，因此，中国版的REITs将打包廉租房上市。这一消息至今未能被证实，如果是真，只能说明拍板者是真不懂金融市场。投资收益率若低于8%，REITs的名称取得再好听，也不会有人愿意为之买单。而廉租房如果让投资收益率超过8%，又怎么能冠以廉租房之名？

　　再者，楼市调控以住宅为对象，而国际通行的REITs物业主要是写字楼和商场，两者并不相干。过去8年出台了40份调控房地产市场的全国性文件，表明楼市调控是一个长期性的工作，如果以此为由继续推迟房地产金融创新，则REITs推出很难有时间表。

　　金融创新会带来风险，然而不创新却可能是最大的风险。

　　其一，开发商将继续走现有模式，缺少持有、统一经营物业的兴趣，导致优质物业稀缺。目前“拿地——开发——售楼”的房地产开发模式，是由现行金融体系决定的。房地产开发商缺少直接融资渠道，只能通过银行间接融资，这种低杠杆率的融资模式，导致开发商只能依据信贷规律滚动开发，而不能获得资本市场上的持续资金支持。因此，开发商将物业打散出售，物业很难实现统一管理，投资收益率也自然不高。

　　其二，长此以往，好的商业物业都被别人买走了。目前，以新加坡凯德置地为代表的房地产投资公司，在中国各大城市跑马圈地，把一个又一个黄金位置的优质物业买走，打包兜售给国际资本市场上的投资者，在快速回笼资金后继续来中国收购或自建物业。而优质物业带来的高收益，则被国际投资者收入囊中，国内投资者尤其是普通投资者因各种障碍难以分享收益。

　　对于中国式REITs的犹抱琵琶半遮面，远见如方风雷者，也只能扼腕叹息！