余丰慧：怎么看84家房企现金流锐减超千亿

　　有84家房地产上市公司公布2010年年报显示，经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。(4月12日 《经济参考报》)

　　中国房地产行业基本被上市房企主导。已公布年报的84家上市房企经营性现金流量大幅减少究竟预示着什么？对房价走势有何影响？市场、投资者以及民众都密切关注。笔者认为，房企资金流锐减是楼市调控政策的必然结果，是货币政策频繁操作导致的必然现象。去年以来央行已经9次上调存款准备金率，大型商业银行缴存央行比例高达20%，初步计算冻结信贷资金高达2万亿元，使得商业银行的放贷冲动得到了初步遏制。在目前企业包括房企经营资金依然主要依赖于贷款情况下，对资金需求量大的开发商来说影响是巨大的。

　　经过多年在高房价下淘金的开发商，多次扬言已经不缺钱，为何货币政策稍有紧缩，现金流就大幅下降，经营性资金立马捉襟见肘呢？多年来积累的巨量资金都跑到哪里去了？显然还另有原因。原来都被囤积存货住房占用了。Wind的另一组数据显示，可统计的81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元，同比增长42.3%。笔者计算得知，存货增加值为3181亿元，也就是新增存货占用资金3181亿元。经营性现金流量同比减少为1150亿元被存货占用后，说明81家上市房企还占用了其他资金，比如：贷款以及直接融资等。可见存货是房企资金流紧张的主要原因。存货中包括在建项目，也包括建成未销售住房。说明开发商捂盘惜售、压货不降价导致了资金流紧张。我们注意到，日前联合宣布不降价的广东10大开发商存之一的万科存货大增48%。保利地产、金地集团和招商地产的存货分别增长了83%、12%和27%。资金实力再雄厚的开发商，只要持续捂盘惜售、持续增加存货，经营性资金都会出现紧张局面。

　　许多专家给开发商建议到海外筹资，利用私募基金筹资等办法来缓解资金流紧张局面，这些都是远水不解近渴的歪招。笔者给上市房企缓解经营性现金流量紧张指一条明路：顺应市场，顺应调控大势，大幅压缩存货，大幅降价销售，就能迅速回笼资金，就可以把握主动，就可以立即缓解资金流紧张局面。这是唯一出路。

　　对于上市房企资金紧张情况要警惕这样一种倾向：房企资金紧缺将影响建设速度，进而影响市场住房供给，再进而使得房价越来越高。以此为借口，要挟放松给开发商融资贷款政策。事实是，房企资金紧缺是存货增加造成的，是捂盘惜售、死扛高价不降导致的。并不是市场住房总量缺乏，而是开发商存货不买造成的。相反，不但对房企贷款、再融资政策不能松，而且还要更加趋紧，比如：堵塞借道信托融资、私募融资等。只有这样才能逼迫房企销售存量房屋，减少存货，增加市场供给，从而促使达到房价回归合理价位的调控目标。

　　笔者相信，只要针对房企的贷款、再融资政策持续收紧下去，以及继续堵塞借道信托、私募等融资渠道，用不了多久，房企就会自动降价销售存货，就不敢继续捂盘惜售，房价拐点就会真正到来。