买卖两难 楼市僵局何时能破

　　记者 胡萍

　　北京新房19个月来首降！这条消息足以让紧绷的楼市振奋一下了。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，今年3月份北京新建商品住房成交均价为每平方米19679元，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%。这是自2009年9月份以来新建商品住房成交均价首次同比下降。然而细究降价区域却发现，大兴、房山、密云等郊区项目成为本轮成交及降价的主力，而对于大众更为关注的交易活跃的热点区域，其房价则呈现“稳中有降”的态势。“稳中有降”的表述虽然有些含糊，但至少增加了房价向下的预期。

　　记者近日在北京市中关村某热点学区房周边看到，两位房地产中介在给客户介绍着房源情况，尽管他们心里很清楚这位客户只是试探询问，实则没有购房意愿。他们告诉记者：“生意真清淡，业务不好做，好多老业务员都离职了。”据其介绍，上月该公司二手房成交量非常低迷，未降价的房源基本上是有价无市。北京市房地产交易管理网的数据显示，3月份，北京全市二手房网签总量为11102套，与1月份相比成交量下跌了52.7%，与去年同期相比，成交量也大幅下跌了56.9%。

　　在严厉的调控政策面前，新房成交同样大幅缩水。中国指数研究院的统计显示，3月监测的30个大中城市中，七成城市楼市成交量环比上涨。但是相比去年3月，则有近八成城市下跌。尤其值得关注的是，所监测的重点城市同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州的下滑幅度也超过40%。

　　相比成交量的下降，房价下跌却并不明显。国泰居安房地产行业分析师认为，房价目前整体仍处高位，一二线政策严控城市开发商新开盘定价顺应市场略有下降，不限购的城市房价以持平或略涨为主。据其监测，本周8个城市整体成交均价仍在高位波动，一线城市的成交均价环比下降2%，二线城市环比下降4%。

　　事实上，每次楼市调控之后都有较长一段观望期，人们总是习惯性地等待着“第二只靴子”的落地，因此，交易冷、看客多、价格玄虚成为近段时期以来楼市的真实写照。我爱我家集团副总裁胡景晖表示，限购直接影响到了购房人是否有资格买房，并且受影响人群比例很高。此外信贷趋紧，消费者购房难度增大，而在当前限购和紧缩的信贷政策以及加息影响下，不少消费者会选择短期内退市观望。他认为，目前京城楼市仍处在买卖双方互相观望的僵持期，项目基本没有打折促销，大范围的降价也未到来。“双方的博弈还会持续一段时间，但如果市场持续低迷，开发商最终得靠‘以价换量’。”

　　记者调查发现，越来越多的购房者摒弃了调控之下的疲态心理，重拾房价向下的预期，继而深度观望。绝大多数看客认为，打破当前的僵局唯有降价，那么，房价降多少才能达到可以告别观望的程度，该问题似乎谁也难言定论。与此同时，与“观望”相伴随的诸如惜售、降价实为“假摔”以及租金上涨等现象又当引起警惕和深思。

　　市场普遍预计，从4月开始，开发商迫于年中业绩的压力，将加快推盘力度，楼市新增供应量将不断增加。但是受观望气氛笼罩，成交量是否会出现与房源相适应的小幅回升？楼市僵局何时才能结束？

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，开发商经过一季度的观望和预期调整，意识到利空政策已经阶段性出尽，接下来将进入政策稳步收效的阶段，只有抓住短暂的政策真空期，尽早入市，才能赢得销售业绩。

　　中央民族大学经济系副主任张春敏告诉记者，影响中国房地产市场稳健发展的主要症结不在于高房价，关键在于长效机制的缺乏，必须从制度建设着手，对房地产市场形成有效监管。

　　对此，多位专家表示认同。北京大学房地产研究所所长陈国强表示，目前楼市调控政策短期工具色彩过于明显，楼市调控更多地成为宏观调控的一个环节，而其自身却缺乏一个长效的调控机制来稳定市场各方预期。

　　兴业银行资深经济学家鲁政委(专栏)也多次表示，解决房地产问题的根本方法是增加商品房市场土地有效供给，增加持有高端房和多套房的成本，同时考虑到与之相配套的风险控制、住房保障、租房体系、拍卖机制等。有专家建议，从土地流转、财政税收、金融监管、住房保障、住房租赁市场建设、土地拍卖制度等六方面入手，多管齐下，建立有效市场，兼顾经济效率与社会公平，引导有效供给与有效需求，促进房地产市场稳定健康发展。

　　应该看到，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的，房地产市场政策层面不会放松这一点毋庸置疑，而无论地方政府多么“温和”，价格调整的趋势已经形成。各级政府应进一步加大调控执行力度，释放正确信号，稳定市场预期。唯此，楼市才能最终走向良性健康发展之路。