房地产调控遭遇“两难” 房价越调越高原因何在

　　——访中央党校研究室副主任周天勇

　　在国家房地产调控政策方针的指导下，３月底前后，若干省（区）、直辖市、计划单列市、省会城市相继出台了房屋限购令和房价调控目标。这在学术界引起不少争议，有学者指出调控房地产市场要尊重市场经济运行规律，找准房价上涨的原因，有的放矢，对症施药，不能搞“一刀切”。

　　对此，中央党校研究室副主任周天勇教授在接受中国经济时报记者专访时表示，中国房地产调控遭遇的“两难”是以往预料不到的。

　　近几年房价上涨有多重原因

　　中国经济时报：从２００３年开始调控房地产市场，房价却越调越高。２００９年房价涨了２５％，在国务院的强力调控下，２０１０年涨幅降低了１０个百分点，但是，房价的增长速度仍然快于城镇居民收入的增长速度。原因何在？

　　周天勇：我的看法是，房价持续走高有三大原因。第一，土地供应不足。２００４年到２００９年五年间，住宅供应的土地面积很少，这在供地增长的曲线上可以明显看出。其中一个非常重要的原因是为了保１８亿亩耕地，对住宅用地几乎实行了不供地的政策。我觉得这是不对的。一些地方为了上项目，建设用地有限。以前建设用地和住宅用地是混在一起的，地方政府为了经济发展的需要，工业和商业项目建设用地挤占住宅用地，从而造成住宅用地面积供应不足。从今年开始分门别类下达，商业用地不能挤占住宅用地。但是，实践中能不能保证，还很难说。此外，有很多开发商囤地，等房价高了再开发。地方政府也囤地，却称之为储备土地。 第二，房屋需求增加。其中有正常需求，包括刚性需求和改善性需求；有城市化需求，农村人口要转移到城市来，要在城市买房子；有投资和投机需求，一家买几套房子；也有对中心城市的特殊需求，比如各市县到省会城市买房子，北京、杭州、上海的房子之所以很贵，就是因为这种特殊需求太大。

　　第三，行政垄断、卖地招拍挂、７０年出让等形成的地方土地财政。卖地就是政府一家卖，千百万个房地产商买。而且土地出让不是靠市场手段，是靠行政手段，定价权在垄断者一方。招拍挂的结果是谁出价最高卖给谁，价高者得。７０年的使用年限，租金一次性收上来。这不是卖地，而是卖使用权。卖地出让金催肥了地方财政，２００７年达到１２００亿元，２００８年为９６００亿元，２００９年接近１６０００亿元，２０１０年，国家调控来调控去，最后竟然卖了２９０００亿元，翻了一番。土地出让金的钱不摊在房价里，摊给谁？所以，我认为，房价高不应当全部怪开发商，要研究体制缺陷。

　　房子背后蕴含严重社会危机

　　中国经济时报：这次政府又是重拳出手，“一定要把房价降下来”，决心之大，超过以往。这不仅仅是简单的民生问题，还有社会危机预警。

　　周天勇：社会稳定的基础是，老百姓要安居乐业。２０１０年的房价收入比是８．７，这意味着需要住房的城镇居民，８５％买不起房子。进城的农民工，更是买不起住宅。２０１１年房价收入比如果继续恶化到９，可能９０％的人都买不起房子了。这么多人买不起房子，对于整个社会稳定，显然不是好事。

　　城市化过程中，农民工源源不断进入城市。目前的６亿城镇常住人口中，大约２亿是农民工及其家庭人口。进城后，农民工的房价收入比更高，可能在１３左右。当然，我们现在尝试给进城的农民建保障房，我个人觉得恐怕建不了。印度和拉美是盖贫民窟，但在我国行不通。贫民窟不让搞，进城农民又买不起房子，今后这肯定是一个非常严重的社会问题。

　　中国经济时报：可是，并不是所有的人都必须买房。在中国，拥有个人住房产权的人数比例甚至超过一些发达国家。按照您的意思，每个家庭似乎都需要买房，为什么不能租房住呢？

　　周天勇：我不否定租房。现在的问题是，８０％的人买不起房子，１０％的人买很多套，然后租给８０％的人。这肯定是两个阶级。网上有言论称，农村土地兼并以后，地主又出来了。

　　我算了一个账，如果一个人兼并了２００亩地仅仅种粮食，一亩地正常年份赚２００块钱，２００亩地赚４万块钱。４万块钱不会造成两极分化。如果在北京有１０套房子，一套房一个月租金４０００元，１０套就是４万，一年就是４８万元。这就是贫富差距。过去农业社会最大的财产是土地，现在是城市社会、工业社会，最大的财富是住宅。我觉得，不要怕土地兼并以后农村的两极分化，需要防止的是城市里形成向外租房的房东和需要住宅的房客两个阶级形成的两极分化。如果这个局面不改变，会成为比较大的社会稳定问题。