改造赢嘉中心 万科商业地产探路

　　本报记者 张睿 发自北京

　　正式接手半年之久，北京万科对其位于CBD（中央商务区）的商业地产项目—赢嘉中心B座的改造方案，终于获得北京市政府批准。北京万科向时代周报记者透露，该项目将进行重新定位，将写字楼部分设计为企业家的私人会所。

　　这也是自2000年北京成功推出CBD概念之后，11年来区域内第一个建筑全面改造的项目。

　　在2010年万科接手该项目时，毛大庆曾透露过粗略计算后的改造项目投资成本，至少在7000元/平方米。按照面积计算，业内初步估计改造工程投资将至少花费2.8亿元人民币。

　　变身企业家私人会所

　　北京万科拥有赢嘉中心B座100%的产权，总建筑面积42686.2平方米，其中地上面积3.6万平方米。

　　“我们会对项目的外立面、全部的机电设备系统、楼宇自控系统、大堂和公共区域、周边环境及园林绿化作出全面改造和升级，使之与CBD核心区的周边环境和建筑相协调。”北京万科相关人士告诉时代周报记者。

　　业内人士对于赢嘉中心一直持有“结构和智能系统落后、硬件条件明显低于周边高级写字楼水准”的评价。也正因为如此，数年来该楼宇的出租率不到60%，而租金水平亦低于周边写字楼平均水平。

　　万科准备另辟蹊径。“随着CBD的发展进入成熟期，对于物业的需求更加多样化。赢嘉中心针对CBD的客户需求进行了重新定位，将写字楼部分设计为企业家的私人会所，充分满足企业家高端商务社交的需求，提供展示客户个人收藏并兼具方便性、私密性的个性社交空间。”北京万科表示。

　　特殊的地理位置决定了这不是一场简单的建筑改造。2010年10月20日，万科和中信地产正式签署战略合作协议的仪式上，北京万科总经理毛大庆对此的解释是，赢嘉中心的改造对CBD、甚至是整个北京的形象都会有影响，做好了将会是个教科书式的改造，这也是人们关注此项目的原因。

　　据悉，赢嘉中心B座的改造，是北京CBD发展11年来，区域内进行的第一个全面改造项目，万科搭上了CBD东扩、CBD升级再造的顺风车。由于事关重大，改造计划一直未公布，要待北京市政府的批准才能进行。将近半年之久，该方案到今年3月中旬才终于获批。

　　B座11.5亿元“改嫁”

　　在国贸桥的东南角，外立面呈灰红色、建筑风格传统的赢嘉中心，在这个北京最繁忙的商圈里并不起眼。从北望去，楼顶一个并不醒目的“万”字，宣告着新主人的到来。

　　如今的赢嘉中心B座早已人去楼空。旧租户的招牌卸走，在外墙留下各种印记和疮疤。楼宇的保安告诉时代周报记者，这栋楼的改造从去年5月就开始准备，楼内的租户也于之前就陆续迁出。

　　赢嘉中心已有十年历史。2001年由赢嘉置业发展有限公司建成，曾用名为“三立大厦”及“富裕隆大厦”。2006年赢嘉置业与中信嘉华银行有限公司发生了借款合同及担保合同纠纷，赢嘉中心最终被查封，于2009年9月以底价95000万元被拍卖。中信地产接盘了项目，获得了近5万平方米建筑面积的所有权。包括63万平方米的A座9-17层（扣除已售部分）以及42万平方米的B座整栋。

　　2010年4月，市场传出赢嘉中心又将“改嫁”的消息，而此次的“新郎”，就是刚开始在商业地产方面有所图谋的万科。到2010年8月，万科承认以11.5亿元收购赢嘉中心B座。

　　非住宅占比不超20%

　　“进入CBD区域是我加入万科后的重要任务之一。”在北京万科收购项目的消息传出后，毛大庆曾对媒体表示。

　　显然，除了开发同住宅项目相配套的物业类型，万科对于商业地产还有更大的野心。尽管北京万科在给时代周报记者的回复中表示，“万科专注于普通住宅市场的发展策略是稳定、延续的，目前并未发生任何变化。只是为了顺应城市发展趋势，万科必须在发挥传统住宅开发能力优势的同时，强化商业地产的经营能力。万科是为了进一步做好住宅而做商业，并不是为商业而商业。公司所探索的商业地产，主要是那些符合城市发展的方向、能够与住宅相配套的物业类型。”

　　对于这个以曲线方式拥有的CBD一席之地，项目将以何种方式经营，是散售还是统一持有，北京万科并未透露，但此前毛大庆已经表示希望这成为万科在CBD的标志性建筑。

　　万科显然已经开始跨入非住宅物业的多元化道路：去年2月14日，东莞万科首个城市综合体项目正式启动，将建成集购物、办公、居住、休闲、餐饮、娱乐、观光和文化于一体的城市综合体项目；去年6月，万科深圳首个城市综合体项目启动，该项目商业面积将高达10多万平方米，提供娱乐、休闲、餐饮和购物的一体化服务；而在上海总投资10.37亿元的七宝地块项目，将建成包括商场、影院及餐饮、展示等服务，并能够提供购物、休闲娱乐、文化教育等全方位“一站式”服务的大型购物中心。

　　但万科在态度上依旧审慎。万科董事会秘书谭华杰对时代周报记者表示，万科仍然会尽可能控制非住宅业务的占比，“短期来看希望不超过10％，中期（3-5年）希望不超过20％。”