国浩资本：恒大地产的估值仍较同行为低

国浩资本 袁志峰

　　事件:恒大地产的估值仍较同行为低。

　　恒大地产股价昨日升6.6%，主要因为房地产销售收入增速强劲。2011年第1季度，公司合约销售额达198亿元，按年增长136%，按季增长34%。恒大是中国目前10大地产公司中唯一一个按季合约销售额增长的企业。2011年第1季度合约销售额也相当于其全年销售目标的28%，而10大内房股第1季度合约销售额平均占其全年销售目标的22%。合约销售方面成绩优于同业，显示公司执行能力较强，定价策略有效。

　　作为在港交所上市的内房股中按市值排名第3的企业，恒大地产按销售面积算是最大的商业住宅开发商。2010年公司销售了接近790万平方米的商业住宅，紧随其后的碧桂园(2007)销售600万平方米，中国海外发展(688)销售530万平方米。公司2010年末开发中的土地储备相当于楼面面积9,600万平方米，为2010年合约销售楼面面积得12.2倍，而10大内房股的平均水平为11.2倍。

　　2011年第1季度，公司商业住宅平均售价接近每平方米7,000元人民币，而10大内房股的平均售价接近每平方米12,000元人民币。2010年毛利率29%，行业平均水平为38%。公司集中在二、三线城市的低端市场，受政府紧缩政策的影响较小。

　　由于合约销售比较强劲，公司现时的负债状况可以接受。2010年12月31日，净负债对净资本比例为54%，10大内房股平均水平为43%。

　　根据市场预测，公司目前股价相当于3.1倍市帐率，7.8倍2011年市盈率，相对净资产价值折让37%，而行业平均水平分别为2.0倍，10.5倍与33%。与同行相比，恒大地产的估值并不昂贵。

　　本行维持对恒大地产的买入评级，6个月目标价调整为5.60元，基于相对预测的每股8.0元净资产价值折让30%，其股价潜在升幅为12%。