优惠幅度收窄 上海楼市量价低位盘整

　　理财一周报记者/董琳霞

　　一季度，上海楼市成交回暖速度明显低于往年，大批新推土地“零溢价”成交

　　3月下旬的集中推盘一度使楼市短暂回暖，但这种回暖的态势使得部分开发商减少或停止了优惠，上周(4月4日-4月10日)商品房成交量再度下滑，持续近半年的盘整局面仍未结束。

　　德佑地产市场中心监测数据显示：上周全市商品住宅成交面积为12.18万平方米，比前周大跌33.2%，在前周的短暂上扬后迅速回落，全市商品住宅成交均价为19779元/平方米，虽然上涨了2.1%，但仍连续两周位于2万元/平方米以下的低位。上周全市商品房供应面积为15.44万平方米，比前周大跌60%，其中商品住宅供应面积为9.9万平方米，比前周大跌65.5%，在商品住宅成交榜前十位中，单价2万元以下的楼盘占据了九席，其中七个楼盘均价低于1.5万元/平方米，最终造成了全市均价偏低。位居榜首的金鼎香樟苑由于上周的成交中包含了较大比例的动迁回购房，均价仅14996元/平方米。

　　目前开发商的优惠活动带有较强的试探性，常常会根据市场和政策的变化以及自身的资金情况迅速调整优惠幅度。6日出台的加息政策会挫伤部分开发商和购房者的信心；但近期出台的上海房价控制目标释放出的涨价预期又会迫使一些观望者入市。这种政策的矛盾性也反映了中央和地方对于房地产调控的分歧。

　　回暖速度不及往年

　　搜房网数据监控中心统计，2011年第一季度上海市商品住宅成交面积约164万平方米，环比大减55%，同比则减少10%，新增供应面积约202万平方米，同比增加22%，环比减少44%。成交均价22237元/平方米，环比下跌3%，同比上涨12%。2011年第一季度商品住宅成交均价为22237元/平方米，比上季度的22914元/平方米下跌3%，比去年第一季度的19826元/平方米则上涨12%。

　　从2011年第一季度价格走势来看，1月住宅市场“量价齐高”，均价逼近23000元/平方米，直至1月底“限购令”出台，高端住宅市场受到较大打击，再加上刚需的入市导致外环外低价盘成为市场的绝对成交主力，因此2月全市均价被迅速拉低，3月份杨浦、闸北等中心城区冒出了几个性价比较高的小户型项目，促使3月份成交均价小幅上扬。

　　从区域来看，全市19个区县中，有11个区域的成交均价在第一季度出现下跌(3月均价与1月均价相比)，最大跌幅为卢湾区31.5%，最小跌幅为宝山区1.7%；其余8个区域出现上扬，多数上扬幅度不大，最大涨幅为虹口区23.6%，最小涨幅为闸北区0.1%。

　　搜房网数据监控中心分析师指出，受去年年底供应和成交高潮的带动，今年1月份住宅成交量处于高位，超过100万平方米。1月底楼市新政出台加上春节假期临近，致使住宅市场迅速跌入冰点，2月成交面积仅17.8万平方米，同比、环比跌幅分别达到44%、83%，由于“限购令”对高端住宅市场打击更大，2月内环内商品住宅成交量比1月跌幅高达91%。3月份受刚需入市的影响，成交面积达到41万平方米，环比出现翻倍的增长，不过受新政的深层影响，回暖速度仍不及去年同期。

　　22幅地块“零溢价”成交

　　截至2011年3月31日，2011年一季度(1-3月)上海土地市场共推出60幅经营性用地，共计278.03万平方米，同比增长76.6%。截至3月31日，共成交267.66万平方米，成交总金额为250.4亿元，同比增长26%。推出的60幅经营性用地中，住宅用地(含普通商品房用地、商住用地、商住办用地)20幅，共计112.97万平方米，同比减少18.6%。

　　今年一季度，土地市场在2月春节前后的表现有明显的不同。春节前一周，“国八条”、“沪九条”等相关政策连续出台，让住宅市场立刻陷入冰点，但尚未波及土地市场，供求依然两旺。尤其在1月底到2月初的两天之内，规土局连续出让土地多达17幅之多。但在春节后，经短期观望，住宅市场转冷致宅地行情也急转直下，出让的住宅地块几乎都以底价成交。

　　从溢价率来看，高溢价率地块主要集中在1月底至2月初，2011年一季度溢价率超过100%的地块依旧有8幅。于今年1月30日出让的临港泥城社区DE07-P-1地块，虽然成交总价仅为3.77亿元，但溢价率高达206%，成为一季度溢价最高地块。从出让总价来看，位于宝山区杨行镇西城区北块G-2-1地块(A块)，被远洋地产(上海)有限公司以31.34亿元摘得，成为一季度总价地王。单价地王则是浦东新区浦兴社区19-04地块(原金东小区D-2地块)，被上海景瑞投资有限公司拿下，楼板价高达21362万元/平方米。1-3月共有27幅地块“零溢价”，其中22幅地块在春节后出让。尤其从2月中旬开始，进行交易的宅地大多面积较小，数量也不多，多以底价成交。