土地市场遇熊 政府改写游戏规则

　　作者: 龙飞 | 来源: 中国经营报

　　“牛市卖楼，熊市买地”这是香港房地产巨头多年来的黄金法则。国内地产调控已经轰轰烈烈地开展了近一年，究竟现在的房地产市场是牛还是熊？从4月开始的土地旺季又将是怎样的一个光景？

　　房价调控进入微妙之境：主力成交向外围转移

　　调控至今，最大的一个变化就是成交量的下滑。根据中房指数公布的数据显示，4月4日至10日监测的35个城市中，有超过30个城市的楼市成交量环比下跌，16个城市的环比跌幅在40%以上，更有3个城市的跌了超过70%。

　　一线城市成交量的跌幅已经持续了近1个月，但市民最为关注的楼价方面，却迟迟未见成效。仲量联行提供的数据显示，今年一季度广州新建商品住宅均价为1.4万元/平方米，涨幅高达17%，远远超过广州市政府制定的房价涨幅低于11%的目标。

　　广州是否是个孤例？北京市房地产交易管理网统计显示，3月北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比下降了26.7%，同比下降了 10.9%，这是19个月来新建商品住房成交量的首次同比下降。但业内人士认为，这主要是成交结构发生变化，由以往成交集中在中心城区，目前主要成交移至四五环以外有关。据21世纪不动产的二手价格监测显示，交易价格依然维持在高位，甚至3月二手房环比还微涨了2.6%。

　　类似情形在广州也曾发生，而经纬行研究中心整理的数据显示，1月底2月初广州十区的成交均价最高为14655元/平方米，随后楼价节节走低，最低曾下跌到3月底4月初的 12218元/平方米，主要原因同样是因为成交开始向外围转移。4月2日至8日，随着广州中心城区的供应增加，成交价忽然又飙升至14916元/平方米。

　　楼价过山车，不禁让人怀疑各地城市公布的房价调控目标的合理性。就广州来说，不低于11%的目标能否实现？广州国土房管局一位官员在公布调控目标时对《中国经营报》记者表示，“根据国家精神，房地产市场管理既要加强房地产调控，也要促进房地产行业健康稳定发展。”但是即使是一季度调控措施频发的时段，广州新建商品住宅均价依然涨了17个百分点。对此，经纬行研究中心分析师朱健表示：“即使商品住宅的涨幅高于11%，这个年度房价目标依然可控”。因为广州在公布今年新建住房价格控制目标的同时，也解析了新建住宅的范围，除了新建商品住房外，限价房和经济适用住房也包括在内。换言之，11%的涨幅中其实是包含了政府控制中的保障性住房以及限价房的价格。

　　拍卖会变成了招商会 住宅土地难开闸

　　楼市尚难言熊市，土地市场却提前入熊。中房指的监测数据显示，4月第2周20个主要城市的土地成交量环比下跌了70%，住宅成交量更是下跌了83%。而在政府加大推地力度的背景下，这20个城市共推出98宗土地，面积环比增长6%。

　　3月24日，广州取消原定于当天下午的土地拍卖会，原因推出的4块地均只有一家开发商报名，无奈之下拍卖会变成了招商会。搜房网的数据显示，广州一季度共推出住宅用地4宗，推出面积21万平方米，不到去年全年的10%。

　　实际上，广州今年在土地市场上可谓雄心勃勃。按照公布的土地供应计划，今年将推出35幅住宅用地，一共近3.37平方公里的面积。至少可提供5万套住房。供应总量高于2009年、2010年年均3.16平方公里的年均实际供应量。实际上广州对于土地回报的期望非常高，由于2010年举办的亚运会透支了广州的财力，在今年的计划预算中，广州计划从土地出让金中获得近600亿元的收入，比2009年增加近50%。

　　无独有偶，其他城市的土地交易中也出现了少见的买方市场。浙江湖州，3月22日上午在湖州市招投标中心(凤凰路800号)进行拍卖的宗地编号为2011-05、06、08、09号地块，因报名都不满3家，全部转为挂牌。所有地块全部转为挂牌的局面也是近年来少有。

　　3月17日，合肥土地市场开闸超2000亩土地集中入市，创下了历年来一次性入市总面积的又一新高。来自合肥六大区以及双凤工业园区的13宗优质地块在合肥招投标中心4楼拍卖大厅举槌，然而当天上午仅有3宗地以拍卖形式出让，13宗地中的6宗延期出让。3宗拍卖地块均以低价成交，溢价率最高的仅为 30.5%。

　　拍卖新规：防地王 不降成本

　　也许正是因为住宅土地不受待见，而往年其出让金又是土地出让中的吸金大户，各地纷纷将住宅用地的推出挪后。中房指的数据显示，4月第2周的20个主要城市中，只有6个城市推出了住宅用地。而已成交的地块中，工业用地推出量与成交量占比最大，分别达到45%和49%。

　　“4月开始要增加供应，但还要看开发商的意愿。”广州房管局的一位官员私下表示，在高层的压力之下，地方也希望推出更多的土地。“但不能贱价卖了，这都是优质国有资产。”中房指的研究数据显示，今年一季度住宅用地平均地价为1609元/平方米，环比下跌11%。

　　今年广州还将效法香港实行“勾地”制度。政府会内部公布所供应的土地以及拍卖底价，在开发商对于某块土地有兴趣后，才会公开出让。显然开发商现在的开发意欲不高，“市场是一个因素，另一个原因是土地出让的游戏规则发生改变，我们要重新计算成本。”一上市地产公司的营销副总告诉记者。

　　4月底，广州第一个“商品房配建保障房”的案例即将诞生。4月28日广州市将挂牌出让荔湾区高尔夫球场AF030448地块。这一项目是广州近年少有的优质项目，但拍卖的游戏规则相当复杂：一、要求配建70%的中小户型产品；二、配建30000平方米保障房。这次拍卖制定了一个最高地价，如果拍卖不超过最高地价就按价高者得的原则进行。当报价达到最高限制地价后，竞价方式转为竞配建公赁房建筑面积。“实际上就是要用这个方式避免出现地王，但实际上开发商的成本还在那里。”有业内人士向记者表示，这实际上就是一个幌子，成本高企，房价根本没有下调空间。

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