房地产：销售面积增速14.9% 好于预期

　　中金公司 白宏炜

　　行业近况：

　　统计局今日在“2011年1~3月国民经济主要指标数据”中公布了同期全国房地产市场运行情况，开发投资8846亿元，同比增长34.1%；新开工面积4.0亿平方米，同比增长23.4%；竣工面积1.3亿平方米，同比增长15.4%；商品房销售面积1.76亿平米，同比增长14.9%，销售额1万亿，增长27.3%(参见附录)。

　　评论：

　　开发投资维持在高位，略呈放缓趋势：开发投资较上月下降了1.1个百分点，比去年同期下降1.0个百分点，其中住宅开发投资6253亿元，增长37.4%。我们认为二季度投资增速仍将维持在高位，尽管会延续下降趋势。

　　新开工面积增速放缓明显：增速较上月下降4.5个百分点，比去年同期下降37.4个百分点，其中住宅同比增19.6%，较上月和上年同期分别下降5.8和43.1个百分点。受此影响，35.2%的施工面积同比增速也出现同样趋势的下降。

　　销售面积增速14.9%，好于预期：尽管限贷限购政策比较严厉，三月份仍保持了15%的面积增速，但较去年同期35.8%的增速有较大回落。由于主要城市销售面积增速在10%以内，三四线城市是推动交易量上升的主要力量。住宅价格增速下降：商品房平均售价同比上涨12%，增速与上月持平，低于上年同期4.3个百分点，主要是办公楼均价快速上涨(同比上涨23.4%)所带动的，而3月住宅单月销售均价同比仅上涨了7.9%。

　　开发商资金状况尚未恶化：开发企业本年资金来源1.9万亿，同比增长18.6%，较上月末提升2.3个百分点。分项来看，银行贷款资金来源明显受阻，自筹资金增加是开发商资金状况未现明显恶化的主要原因。

　　数据前瞻：我们认为投资增速将呈缓慢下降趋势，而新开工和土地购置等先行指标会随着销售增速的放缓而继续增速回落，住宅价格未来环比将稳中有降。

　　公司层面，与行业27%销售额增速比较，我们重点覆盖公司销售额同比增幅50%以上的有：万科(135%)、保利地产(72%)、金地集团(82%)、龙湖(119%)、碧桂园(72%)、远洋地产(75%)、雅居乐(62%)、恒盛地产(143%)、宝龙地产(100%)，显示龙头地产公司市场份额的提升明显。

　　估值与建议：

　　总体来看，各项指标走势符合我们预期。我们维持2011年投资和新开工“前高后低”，价格下半年出现调整的判断。

　　今年商品房市场难以出现大幅调整，目前市场环境有利于龙头企业市场份额提升，维持全国龙头、建筑 地产、保障房相关公司及三线城市地产公司的投资建议不变，A股重点万科、金地、中南建设，首开股份；H股中国海外、龙湖、华润置地，雅居乐，首创置业。