海通国际：维持永泰地产买入评级 看4.5港元

海通国际

　　于分析永泰2010年业绩后，我们对该股2011年底的最新估计资产净值为每股5.60元。我们维持对该股的买入评级，并把目标价修订至4.50元，较我们最新估值折让20%。

　　永泰的2010年业绩骄人：收入按年大增80%至21.77亿元，基础纯利则由2009年的2,200万元激增至约4.2亿元。2010年盈利显着增长，主要因其透过拥有74%权益的南联地产控股(1036.HK,$16.70)所持有投资物业的租金收入上升所致。经营盈利按年大增86%至2.44亿元，占整体盈利的51%。

　　由于对写字楼单位的需求由中心地区溢出至东九龙，因此永泰的核心投资物业兼在该区的重点甲级写字楼大厦Landmark East的每月现货租金及出租率分别由2010年初的每平方呎12元及50%上升至2010年底的每平方呎逾20元及90%。永泰位于湾仔的写字楼及零售综合大厦W Square总建筑面积约80%的租约将于2011年届满。我们预料续租租金将跃升20%，应有助刺激公司于2011年的整体租金收入。

　　目前，永泰的投资组合包括150万平方呎的写字楼大厦和140万平方呎的工业楼宇。于2010年，永泰策略性出售两幢工业大厦，获得所得款项净额5.96亿元，出售该两幢大厦的目的在于重组投资物业组合，减少工业物业组合的比重并增加商用物业的比重。我们不排除该公司将进一步出售其工业大厦或申请更改土地用途并将之发展为商用物业的可能性。

　　于2010年，永泰不仅录得可观的租金收入，其物业销售成绩亦同样强劲。在发展盈利1.47亿元中，大部份来自永泰拥有96%权益、位于九龙塘的豪宅项目懿荟，该项目占公司整体盈利的31%，亦是该发展商于2010年的第二大盈利来源。永泰拥有30%权益的半山豪宅项目懿峰自2009年11月起已成功预售大部份单位，平均售价为每平方呎2万元，为公司锁定2011年下半年的应占销售收入10亿元。

　　物业发展将于未来数年继续为永泰带来坚稳的盈利贡献。该公司将有3个住宅项目可供预售，分别位于大坑(全资拥有)、西半山(全资拥有)及大埔(拥有15%)。我们预料上述3个发展项目的应占总建筑面积合共约397,350平方呎，预料其大坑项目将于2011年第三季率先推出。将由2012-13年起3年产生物业销售收入约57亿元。然而，公司于2012年落成的发展项目将有较少可销售面积，故预料来自项目发展的盈利贡献将会减少。

　　永泰的酒店业务分部Lanson Place于2010年的酒店收入按年增加25%至1.16亿元，原因是位于上海、根据管理合约营运的逸兰金桥服务式公寓于2010年9月开业而带来额外贡献。Lanson Place将继续扩大其亚洲版图，于2012年在吉隆坡增加一项自有的服务式住宅项目。我们预料该公司的酒店收入将于2011及2012年分别按年增长25%及15%。

　　永泰一直扩大在内地的物业发展业务，其策略与香港的业务相似，集中于一线城市的豪宅项目。该公司于2010年12月与南丰集团组成50/50的合资公司收购位于上海陆家嘴的一项豪宅物业。该项目计划于2013年落成，总建筑面积约19,307平方米，预料将提供97个单位。

　　于2010年，永泰出售其于沈阳住宅发展项目的全部20%权益，代价为6.2亿元。连同出售其投资物业而获得的款项，截至2010年12月底，该公司的净负债比率按年大减13.4个百分点至25%的温和水平。

　　分析员: 陈展翘