辉立证券：龙湖地产可作为大型地产商的首选

辉立证券 陈耕

　　龙湖地产在2010年的销售实现跨越式发展，且营业额和净利润分别实现33%和87%的增幅，表现理想。公司在2010年土地储备增加至3161万平方米，而平均土地单价降至1935元。我们看好，龙湖地产所执行“区域聚焦、多业态”的发展战略，2011年度假产品的销售额比重将有所上升。

　　我们认为，龙湖地产的策略前瞻性强，定位准确，执行力强，可作为大型地产商的首选。我们预计，公司在2011和2012年的营收将达人民币245亿和315亿，净利润则分别达48亿和62亿元。

　　我们维持推荐龙湖地产，12个月目标价上调至13.3港元，相当于2011年12倍预期市盈率。我们给予龙湖地产“持有”评级。

　　销售实现跨越式发展

　　2010年龙湖地产完成签约销售额人民币333亿元，同比2009年增长82%，实现了跨越式的发展，首次进入全国房地产销售额前十位。2010年龙湖地产的跨区域扩张能力得到证明，其在售物业所在的10个城市里，有6个城市的销售额名列前茅。公司在重庆、北京和成都的市场占有率保持领先，而在新进的华东、东北地区的城市的销售进展迅猛，销售掌控力出色。

　　龙湖地产在一季度的表现理想。首季度实现合同销售金额人民币99亿元，同比增长119%。其中3月集团单月实现合同签约金额25.6亿元，同比增长14.3%。一季度销售额中，西部区域占48%，环渤海区域占36%，长三角区域占17%。值得一提的是，三个商业综合体 “天街”系列贡献销售额超过20%，有望对未来的销售额增长提供支持。

　　2010年度业绩理想

　　期内公司营业额增长32.7%至人民币150.9亿元。投资物业租金收入较去年增长45.1%，并录得投资物业评估增值人民币24.9亿元。股东应占溢利增长87.0%至人民币41.3亿元，净利润率从去年同期的19.4%上升至27.4%。

　　2010年龙湖地产的物业发展业务收入为人民币146亿元，交付物业总建筑面积为200万平方米，较2009年同期分别增长32.3%和53.4%。随著盈利能力较强的项目进入结算期，整体物业发展业务毛利率从去年同期的28.6%增长至33.3%。

　　“区域聚焦、多业态”战略持续推进

　　公司2010年新增土地储备1,197万平米，使其整体土地储备进一步达至3,161万平 米。

　　同时，土地成本得到有效控制，平均土地单价从09年末的2,225元下降到1,935元，提升了后续项目的盈利空间及抗风险能力。新增土地储备主要集中在东部地区并开拓三个新城市－辽宁大连、山东烟台和云南玉溪，龙湖地产加大在旅游资源丰富地区的投入，反映其物业产品的新方向。

　　我们看好，龙湖地产所执行“区域聚焦、多业态”的发展战略，2011年度假产品的销售额比重将有所上升。

　　财务状况得到优化

　　龙湖地产的财务状况在2010年得到优化。2010年末，公司的净负债率仅为43.6%，在手现金超过100亿元。在外部贷款方面，主要合作银行的授信额度进一步提高，平均借贷成本维持在基准利率或下浮水平。境外银团贷款和优先票据的发型，持续改善公司的整体债务结构。

　　风险

　　销售额未达预期。

　　过多的保障性住房开发业务影响公司效率。

　　估值

　　我们认为，龙湖地产的策略前瞻性强，定位准确，执行力强，可作为大型地产商的首选。我们预计，公司在2011和2012年的营收将达人民币245亿和315亿，净利润则分别达48亿和62亿元。

　　我们维持推荐龙湖地产，12个月目标价上调至13.3港元，相当于2011年12倍预期市盈率。我们给予龙湖地产“持有”评级。