卖了再买也算首套贷款 部分银行开始认房不认贷

　　“我和丈夫已经贷款买过一套房，是60平方米左右的小户型。现在想卖了换套大点的，还能按照首套房申请贷款吗？”家住朝阳区双井桥附近的李小姐去年问了七八家银行都被一口回绝：“按您这种情况，再买房就必须按照第二套执行上浮利率和首付标准了。”

　　不过，李小姐最近意外地发现，自己获得首套房贷“有门儿”了。“我咨询了好几家银行，个贷专员都告诉我现在只‘认房’，不再认贷。”李小姐欣喜地表示，自己准备尽快将现有住房出手，凑够首付后贷款买套90平方米左右的三居室，一家三口可以住得宽敞些。

　　“认房不认贷”也得挑客户

　　一位房地产中介人士表示，近期确实有不少银行对于首套房、二套房认定有所“松动”。“如果客户名下只有一套房，卖了再买就可以按照首套房获贷，首付最低三成，贷款利率最低也能达到八五折。”这位人士介绍。同时，如果购房者已有两套住房，卖掉其中一套后，再购房也可以按照第二套申请贷款。但前提是购房者已将之前的所有房贷偿清。

　　不过这位中介人士表示，并非所有的银行都能够按此执行，有“商量余地”的银行还是少数。“就我所知道的，几家大型国有银行都还是执行‘认房又认贷’的标准。”

　　同时，能够实行“认房不认贷”的银行对客户资质要求也较高。交通银行一位个贷专员表示，如果被该行认定为首套房贷款客户，可实行首付三成，不过在贷款利率的优惠折扣上要严格很多。“只有是银行认定的优质客户才可以享受到八五折的优惠，否则就只能获得基准利率，如果逾期较多，还有可能会在基准利率基础上再上浮。”个贷专员介绍。

　　中小银行强势抢市场

　　银行对二套房的“宽容”态度是否意味着房贷政策有所放松？“绝对没有的事。”招商银行一位个贷经理坚决否认。他表示，从房贷额度来看，今年明显比去年控制得更加严格，很多银行都不得不将业务重心向消费贷款等其他贷款领域倾斜来获得收入。

　　银率网分析师认为，由于今年信贷普遍紧缩，一些房贷业务原本就不够饱和的银行受到影响较大。“这些银行的房贷业务相比工商银行、建设银行等起步较晚，此次在其他银行收紧的时候强势出击，无疑是希望能趁此机会抢占市场，赢得用户。”

　　金融专家李哲认为，银行发放房贷时“认房不认贷”并不会带来较大金融风险。“从目前的情况来看，银行按照‘认房不认贷’执行的前提是客户已经将之前的贷款偿还完毕，而且银行出于自身风险的考虑也会对客户资质提出要求，这部分贷款应该说是比较优质的。”但她同时表示，银行应增加对客户申请贷款次数的审核，防范投资客借此炒房。

　　本报记者 沈衍琪

　　专家看法

　　“认房不认贷”有助满足改善性刚需

　　银行业内人士表示，今年“京15条”调控细则出台时，对二套房的认定标准实际是“认房不认贷”，细则显示，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　在此之前，住房和城乡建设部曾下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的应视作第二套房。但政策中并未明确，如果借款人的首套住房已卖出，或是贷款已偿清后，再次申请贷款购买住房应如何判定。如果按照“京15条”的规定，银行“认房不认贷”的做法并不违规。

　　“如果银行按照‘认房不认贷’执行，有助于满足购房人改善性住房刚性需求。”中银国际分析师董翔表示。尤其是对于已经有过两次贷款购房记录的购房家庭来说，如果仅仅按照“认贷”的规定，等于失去了换房的资格，现在便可以将手中的住房“盘活”。同时，购房人为了改善住房条件也会将现有住房出手，增加市场流通。