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国浩资本:恒大地产的估值仍较同行为低

发布时间:2011年04月20日 12:04 | 进入复兴论坛 | 来源:国浩资本

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国浩资本 袁志峰

  事件:恒大地产的估值仍较同行为低。

  恒大地产股价过去3日暴跌6%,主要是由于投资者沽货获利。然而,与同行相比,公司的估值仍然偏低,维持买入评级。2011年第1季度,公司合约销售额达198亿元,按年增长136%,按季增长34%。恒大是中国目前10大地产公司中唯一一个按季合约销售额增长的企业。2011年第1季度合约销售额也相当于其全年销售目标的28%,而10大内房股第1季度合约销售额平均占其全年销售目标的22%。合约销售方面成绩优于同业,显示公司执行能力较强,定价策略有效。

  作为在港交所上市的内房股中按市值排名第3的企业,恒大地产按销售面积算是最大的商业住宅开发商。2010年公司销售了接近790万平方米的商业住宅,紧随其后的碧桂园(2007)销售600万平方米,中国海外发展(688)销售530万平方米。公司2010年末开发中的土地储备相当于楼面面积9,600万平方米,为2010年合约销售楼面面积得12.2倍,而10大内房股的平均水平为11.2倍。

  2011年第1季度,公司商业住宅平均售价接近每平方米7,000元人民币,而10大内房股的平均售价接近每平方米12,000元人民币。2010年毛利率29%,行业平均水平为38%。公司集中在二、三线城市的低端市场,受政府紧缩政策的影响较小。

  由于合约销售比较强劲,公司现时的负债状况可以接受。2010年12月31日,净负债对净资本比例为54%,10大内房股平均水平为43%。

  根据市场预测,公司目前股价相当于3.1倍市帐率,7.6倍2011年市盈率,相对净资产价值折让37%,而行业平均水平分别为2.0倍,10.3倍与34%。与同行相比,恒大地产的估值并不昂贵。

  本行维持对恒大地产的买入评级,6个月目标价调整为5.60元,基于相对预测的每股8.0元净资产价值折让30%。