拐点论重现江湖

　　文︱《小康·财智》记者 刘彦华

　　楼市严控，限购令如期而至，3月份中国楼市传统的“小阳春”未出现。据中国指数研究院数据显示，本月，其检测的30个大中城市中，七成城市楼市成交量环比上涨。但是相比去年3月，则有近八成城市下跌。尤其值得关注的是，所监测的10个重点城市成交量同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州的下滑幅度也超过40%。

　　另外，虽然整体房价还未出现明显下滑，但成交价格开始初现下跌苗头。数据显示，一线城市成交价格均在下降，其中上海3月环比跌幅7.57%，深圳跌5.65%。

　　对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博专栏)认为，成交量的大幅下滑和房价松动的迹象表明，京、沪等一线城市的楼市将在四五月份迎来“拐点”。

　　不过，中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞则表示，如果现在人们讨论和期待的“拐点”是指房价月环比或周环比出现下降，那么，这应该是楼市短期内的一种价格变动，是微观的、局部的。

　　北京 成交同比降四成 价格下行压力剧增

　　3月份是京15条全面落实的一个月，受到政策的影响，本月成交继续缩水。据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，3月份(截止至3月30日)新房成交5385套，环比2月份的3535套增加了52%，但同比2010年3月的8460套，仍然下降了36%，近四成。

　　与此同时，北京房价也出现松动的迹象，亚豪机构统计显示，3月北京商品住宅成交均价出现了大幅下挫，跌落至19213元/平方米，创连续8个月成交价格新低，环比降幅超过两成，同比也下降了9.8%。部分新盘价格甚至出现了10%左右的降幅。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，3月份京15条全面落实，使得楼市的供应结构和交易结构发生了变化，3月份出现了低价盘的集中成交。刚需购房成为了购房主体，投资性需求被挤出市场，高价盘成交量大减，从而大幅拉低了成交均价。而3月29日，北京市又公布了“稳中有降”的调控目标，房价下行的压力将更大。

　　需要注意的是，一季度新盘成交价与拟售价差距拉大，“高开低走”现象凸显。数据显示，一季度北京新盘拟售均价为27693元/平方米，实际成交均价仅为18995元/平方米，成交均价和拟售均价的差距高达31.7%。业内人士认为，开发商对房价上涨预期发生变化，已经有部分开发商对价格预期由之前的“涨价预期”变成“下行预期”。

　　上海 成交环比倍增 4月继续看好

　　低迷了一个多月的上海楼市，在3月底迎来了戏剧性的转变。中国房产信息集团发布的最新数据显示，3月全月，上海共有88.79万平方米的房源上市，在开发商大量推盘的带动下，3月前29天共成交一手商品住宅33万平方米。预期30和31日两天的成交量在7万平方米左右，因此3月份的成交量将达到40万平方米，环比2月的17.2万平方米上升了132%。

　　随着楼市的加温，开发商开始争取迅速出货。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2011年4月预计有30～40个住宅项目开盘，环比3月份的开盘住宅项目减少约两成，但较今年1、2月份皆有130%以上的增幅。

　　供应量的增加，以及成交量的回升，或可视为楼市“破冰”的另一个信号。市场分析人士指出，随着刚性需求在打折促销楼盘吸引下持续入市，楼市成交僵局极有可能在4月被打破。

　　对于这种变化，中国房产信息集团分析师薛建雄表示，上海楼市最艰难的时期已经成为过去。薛建雄提醒说，房价调整将是一个逐步缓慢回落的过程，不可能在短期内实现15%甚至更大幅度的下降。

　　深圳 均价跌破2万 中小户型是主力

　　房地产调控政策的效应开始被市场逐步消化，深圳楼市成交量在3月份开始走出低迷状态。根据深圳市规划国土委发布数据，截至3月30日，深圳新建商品住宅销售成交套数2640套，成交面积为22.55万平方米，较2月份的15.23万平方米环比上升48%，较去年3月的26.13万平方米同比下降约14%。不过，在新房成交结构中，90平方米以下中小户型占绝对主力。

　　同时数据显示，3月深圳全市新房成交均价19423元／平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。这是深圳今年新房成交均价首次跌至每平方米2万元以下。

　　实际上，人们的现实感受和一些在售楼盘的价格与统计数据下跌情况并不吻合，多数在售楼盘依然价格坚挺，购房者依然望而却步。对此，有业内人士分析，深圳3月房价跌破2万元，重要的原因是价格较低的深圳关外新房大量成交。数据显示，3月深圳关外新房成交2131套，远多于2月的1274套，整体的成交均价也被价格较低的关外新房拉低。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，对于新盘供应一直较紧张的深圳而言，因为早在几个月前，开发商已经放慢了楼盘施工的进度，加之深圳商品房供应量不大，开发商并不急于采取大幅降价来进行促销。