刘桓：房产税如何替代土地出让金

　　刘桓

　　可以预测今后几年公租房、保障性住房投资投入将对整个产业产生巨大影响。

　　长远看，租售并举是房地产市场发展的良好途径。要从供需两方面做文章。目前为止，所有税收政策只是打击炒房，当然这是必要的。下一步，利用融资资金建包括公租房在内的保障房，如何能得到国家政策、税收政策方面优惠，将是一大问题。

　　比如房地产基金。我们可以从国外学习的经验很多。建公租房、保障房，如果贷款的话，也算次贷，次贷就是没钱的人买房，贷款比例较高，首付很少，甚至可以零首付。一旦断供或还款困难，就出现问题。避免次贷危机给中国的影响，这很重要。但并不能因为美国产生次贷，我们就放松对房地产基金的使用和研究。

　　通过房地产基金让整个融资活起来，如怎样担保，保证资金到位、投资有效益，是解决房地产融资、保障性住房问题的有效途径。

　　此外，以前房地产市场发展速度较快，一些公司通过上市发行股票、经营金融衍生产品融资，这种方式能不能成功引入政府保障性住房市场？即政府主导，民间资金参与，到位的市场监管，科学的投资理念，这样可能会带来一种好的局面和态势。

　　目前看，未来房产税替代土地出让金成为稳定财源的转换需要很长时间。中国人不习惯在住房上加税，买房子时已交了土地出让金，现在再交一笔税，心理上不能接受，这需要综合改革。

　　出让金应改变做法，不能70年一次全部缴纳，可以考虑采取分期付款方式。比如住五年交一次，然后再住五年再交一次出让金，依次推延。出让金在国外都是几年一交或者一年一交。目前房价很高，有相当一部分是因为出让金，政府在拍卖土地时已收取了较高成本。

　　想要真正扭转地方财政对土地出让金的依赖，就不要对土地出让金收太多，或分期缴纳。这样可使买房者初次转卖时，得到一些经济利益，少交部分土地出让金。然后从当前商品房中区分是住房还是投资房，如果是住房，设一个很低的税，如果用来投机或投资，设一个较高的占有税。这样逐渐替代，从较长时间来看，征房产税可以替代出让金，或部分替代出让金。

　　如此，地方财政结构肯定会发生变化。逐渐减少土地出让金，就会减少其在财政收入中的份额，减少部分可以通过征房产税来充盈。如果这个变化逐渐发生，地方政府再参与其他保障性措施，应该能够承受。

　　从现在房地产调控情况看，越来越紧的房地产政策，有可能倒逼分税制度来进行改革。但中央和地方关系形成是有历史渊源的，这是一个长期博弈最后形成的局面。第一，地方和中央的财政收入经过1994年分税制后基本上固定下来，一些富庶省份要上交中央财政，一些贫穷的省份则由中央政府返还税收，通过中央的转移支付，使贫富之间得到一定调节。这个机理大概形成了，若想彻底改变它，就要进行很大的财政信息的调整。

　　第二，中央和地方关系的“事权”还要调整。财权事权要匹配，如果把事权给地方，财权也要给地方，就怕把事权留给地方而钱没留下，逼着地方想一些歪点子。土地出让金、地方债务平台，都恐怕与地方事权太多有关系。所以，两极分税制改革不可能完全靠土地出让金一件事解决。

　　中国在财产税方面既没有遗产税，也没有像样的房地产税征收办法。如果一个国家财产税缺失，它的税收体系就不完整，它的调控体系和财力调配本身就不完善。现在提财产税当中的房产税，并不是因房地产市场调控引起的，而是财税体系本身需要完善的部分。从全国看，房地产税在一定的范围内流动起来是必然的。(本文摘编自财经网，标题为编者所加，作者系中央财经大学税务学院副院长、北京市地方税务学会副会长)