江苏探索土地拍卖模式 房价低者得

　　本报讯 近年来，各地土地拍卖会上时常上演“抢地”场景，多家企业竞拍之下，往往搞出“地王”，房价也随之水涨船高。不少专家呼吁，让商品房用地不再“价高者得”。记者昨日从省国土资源厅获悉，这一设想即将成为现实，国土资源部改革和完善土地招拍挂制度的相关办法预计在二季度出台，我省也正在探索“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等新模式。　　经营性用地的“招拍挂”制度始于2001年，2004年在全国全面实行。招拍挂制度“价高者得”，公开透明，但这几年也出现了一些问题：拍卖会现场白热化的竞价气氛，“地王”纪录不断刷新，房价随之上涨。最典型的是去年10月底南京长江隧道江北出口处的一块住宅用地，创下了竞价350轮的新纪录，拍卖过程接近2个小时，底价3.3亿元的地块最终成交价高达21.05亿元，溢价538%！而同天隧道口另一块底价5.4亿元的地块也经过112轮的漫长过程，以36.2亿元成交，溢价高达570%。最终，这两块地的楼面地价都已赶上周边在售楼盘的房价。

　　“改变‘价高者得’，不仅仅是从源头调控房地产市场，也是对土地出让方式的一种改革。土地不是卖得越贵越好，既要经济效益，也要综合效益。根据计划，相关的办法应该于今年一二季度出台。”省国土资源厅土地利用处相关负责人向记者介绍说。

　　这位负责人表示，根据部里要求，我省国土部门也在探索经营性用地出让新模式，包括“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”、“竞保障房建设”等等。地价不再是唯一竞争指标。

　　他解释说，“限房价竞地价”在保障性住房用地出让中已经采用，今后也会引入商品房用地出让，其特点是，在土地出让公告中明确规定今后建成商品房的最高销售均价，然后地价出得高者得。

　　“双向竞价”指的是既可以限定商品房最高价竞争地价，也可以限定地价来竞房价。后者就是被很多专家所推崇的“价低者得”，即地价设一个限制，然后竞拍企业报房价，房价低者得。

　　“综合评标”将弱化价格因素，变“价高者得”为“综合最优者得”，比如溢价率达到国土部门设定的价格后，就不再竞地价了，而是看各企业提出建设条件等，综合评判其中的最优者拿地。

　　“竞保障房建设”，在地价达到一定水平后不再竞争，而看各家提出的保障房配建计划谁家更好。

　　据介绍，目前探索的模式很多，其宗旨是在效率和公平中找到一个最好的平衡点。 此外，这位负责人还指出，现阶段“价高者得”并不会完全被弃用，毕竟在公开公平方面它还是有优势的。而目前探索的新模式会不会全部采用也不一定。“目前最关键的是看国土部即将公布的新规，其中既会有原则性规定，也会有具体操作的要求。国家层面的办法一公布，地方的土地出让方式改革将会启动。” 　　 (王 烨)

　　举例详解新模式

　　“限房价竞地价”

　　在土地出让公告中明确规定今后建成商品房的最高销售均价。

　　比如，某块地拍卖，明确商品房建成后均价不得超过1.2万元/平米。地价出价高的参拍企业拍得土地。这一地块今后商品房建成上市销售，均价不得高于1.2万元。

　　“限地价竞房价”

　　是“限房价竞地价”外“双向竞价”的另一种方式。

　　比如一块土地，出让价格限定为2亿元，参拍企业自报今后商品房的销售价格。房价出价低的获得土地。企业所承诺的房价将写入土地出让合同。若甲企业报价1.5万元/平米，乙企业报价1.4万元/平米，则乙企业竞拍获胜。

　　“综合评标”

　　即在土地出让中达到一定价格后不再比价格，比综合条件。

　　比如一块土地标价2亿元，结果在拍卖中竞拍到了3亿元，达到了上限，则下一轮开始参拍企业不再继续抬高地价，而是报各自计划的项目建设方案，经综合评判后条件最优者(比如规划更科学、绿化率更高、企业资质更好等等)的企业以3亿元的价格得地。

　　“竞保障房建设”

　　地价拍到一定数额后，便不再向上竞价，由各家企业自报保障房建设计划。

　　比如土地价格拍到3亿的上限后，甲企业自报将在这块土地上配建10%的保障房，乙企业则自报配建15%的保障房，则乙企业竞拍获胜。

　　据了解，目前这一模式在北京、广州、兰州等地已经试行，去年10月北京便以“限地价、竞保障房面积”的方式成功出让顺义区张镇居住用地。广州市今年4月初发布的关于荔湾区高尔夫球场地块的公告中便提出，如果房企拍地报价超过最高限制地价时，要通过竞争配建保障房的比例决定土地的归属。 本报记者 王 烨