房贷压力测试渐趋制度化

　　记者 韩雪萌

　　在国家房地产市场调控一年之际，房价的走势被社会各层面所关注。从4月上旬开始，国务院派出8个督察组，对包括京沪在内的16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。分析预计，部分地区房价控制目标或面临调整。房价的微妙局势，自然会引起银行业监管层的高度重视。在4月19日银监会召开的2011年第二次经济形势通报会上，银监会主席刘明康(专栏)表示，在房地产贷款方面，将开展新一轮的房地产贷款压力测试。这表明房地产贷款压力测试渐趋走向制度化与常规化。

　　随着房地产调控政策力度进一步加大，投资投机需求得到抑制，房地产贷款风险也更加明显。此时，银监会提出将开展新一轮房地产贷款压力测试，说明监管层对于房地产价格变动对银行体系的冲击高度关注。2010年以来，银监会督促各大中型银行按季度认真开展房地产贷款压力测试工作，重点加强对高风险房地产开发企业和住房贷款借款人的风险管控，密切跟踪信贷质量迁徙情况，准确分类，提足拨备，并及时将有关压力测试结果和风险防控进展上报监管机构。去年5月份，银监会曾组织全国范围内商业银行开展了房地产压力测试，测试在房价下跌10%、20%、30%的情景下商业银行贷款质量变化情况以及对资本充足率等指标的影响。去年8月份，又选择了前期房价上涨较快的一些重点城市，将房价下跌的情景加重到30%、40%，50%，进行了后续压力测试。进入2011年以来，存款准备金率“一月一调”，房地产市场波动加大。银监会开展新一轮房地产压力测试，有助于让商业银行与监管层前瞻性地了解和评估房地产及相关上下游行业贷款的质量状况。

　　据了解，商业银行压力测试采用“专家判断”法，基本步骤为：设定压力情景—分析借款人现金流、财务成本变动时，第一还款来源影响程度—分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况—综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力—判断对五级分类结果变动。

　　对于房贷的压力测试，一家国有银行的人士告诉记者，从以往的测试情况看，商业银行的实际压力承受能力比测试结果要大。从现实情况来看，购房群体主要分为居住性购房、改善性购房和投资性购房，但在商业银行的测算样品中是只采用投资性购房的标准，而在价格下降到一定程度的时候，投资性购房者才会首先采取弃房甩贷的策略，因为他们是投资，当价格到达不能承受的位置时会让他们的资金链断裂，从而直接导致了银行的坏账。然而在自住型购房的群体中，他们是不会轻易弃房的，除非价格一路下跌得十分离谱。

　　也有专家认为，银行房贷风险是显而易见的，但不能以假定的最坏情况来衡量风险程度。银监会启动新一轮测试的用意可能是希望即使房价出现暴跌，监管层依然有对策，而银行能够应对最糟糕的情况。

　　为抑制房价，监管部门采取了一系列措施，如上调最优惠按揭利率、提高购买第二套住房的首付比率以及暂停为购买第三套住房提供贷款等。从房地产市场看，目前尽管多数城市房价仍在上涨，但一季度的相关数据显示，楼市调控效果正在显现，市场态势正在向调控预期目标逐步发展。与2月份相比，3月份新建商品住宅环比价格下降和持平的城市个数增加了6个，环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。与去年同月相比，涨幅回落的城市有46个，比上月增加了16个。另外，一季度监测数据显示，全国地价环比、同比增幅有所放缓，特别是居住地价环比、同比增幅均较上一季度明显收窄。由此可见，在国家房地产宏观调控政策持续发力、央行加息等多重因素的“叠加影响”下，市场态势正在向调控预期目标逐步发展。因此，面对房地产贷款风险加强的迹象，在此次经济形势通报会上，刘明康再次强调，要继续贯彻差别化住房信贷政策，严格执行贷款操作流程，进一步强化房地产开发贷款的风险管理，不折不扣地落实房地产开发贷款名单式管理、在建工程抵押、贷款成数控制及售楼售地款封闭管理。据记者了解，目前各家商业银行对于房地产开发贷款大都严格执行了银监会的规定，从去年以来就采取了名单式的管理。

　　事实上，对于当前房地产市场的过热，国务院多个部门都高度重视。18日在清华大学演讲的央行行长周小川(专栏)承认对房地产过热还要提高警惕。他称，任何资产价格过快地朝一个方向走，都是可能有问题的，从宏观调控角度都需要用逆周期的这种态度对待它。