房地产信托传收紧信号 开发商自有资金比或提高

　　在房产商融资途径日益收窄的情况下，原本被假以重望的房地产信托近日再传收紧信号。

　　有市场消息称，银监会可能于5月1日前出台新规，进一步规范并收紧房地产信托业务，以防止房地产金融风险在信托业蔓延。对此，多家信托公司表示尚未有明确的政策说法传达下来。但同样考虑到房地产业的金融风险，部分信托公司已经自发提高了房地产信托门槛，比如在股权融资模式下，开发商自有资金比例已经由50%提高到60%。

　　信托业自发调高房地产信托门槛

　　“我们的判断是，即便银监会出台新规，也不可能全面叫停房地产信托，但出台更严格的限制性政策是有可能的。比如贷款模式中，开发商的自有资金比例由30%提高至40%等。”新华信托某高层表示，信托业目前已自发调高房地产信托准入门槛。

　　据该人士介绍，目前房地产信托发行方式大体分两类，一是贷款方式，对此银监会有明确的针对开发商的“4.3.2要求”，即四证齐全、30%自有资金和二级开发资质。但记者了解到，很多符合“4.3.2要求”的企业往往选择银行贷款，因为银行贷款成本较信托稍低。“对于银监会再出手收紧房地产信托的传闻，我们认为可能性很大。除进一步规范流程，杜绝擦边球之外，也不排除直接提高贷款融资的开发商自有资金门槛。”上述新华信托人士表示。

　　除贷款方式外，更多房企选择的股权融资方式，即开发商以股权做抵押来融资，信托公司或第三方企业先收购房企股权，规定时间内，房企再将股权以一定价格赎回。之前，信托公司针对利用这一模式融资的房企给出的门槛一般是自有资金50%。不过，受目前楼市风险的影响，信托公司普遍将开发商的自有资金比例提高到60%。

　　“也就是说，一个开发商要想融资2亿元，起码他要有3亿的自有资金。但开发商如果有3个亿，一般都可以把项目滚动起来了。现在普遍的情况是，开发商要融资3个亿，但手里只有1个亿甚至几千万，他们觉得有了3个亿盘子就活了，卖出去就能还钱了。但其实市场风险还是很大的。”一位信托业内部人士称。

　　信托业自发调高房地产信托准入门槛的主要原因是对房地产销售风险的担忧。“我们最担心的是限购政策。当市场不再允许购买了，那再好的产品也会有销售受阻，回款困难的问题。偿债风险就会非常明显。”上述人士称。

　　而SOHO中国潘石屹(微博专栏)也认同这一说法。“即便多数二三线城市3月房价仍在上涨，但从成交量上看，北京、上海等一线城市的住宅成交量未有实质性回暖。北京的成交量只有高峰时的四成左右。这一趋势如果再延续1至2个月，部分房企一定会面临资金链紧张的问题。”潘石屹坚定地认为。

　　开发商或转向PE融资

　　当房地产信托因风险规避而进一步收紧房地产业务，更多企业将可能转而寻求PE的支持。国内知名信托中介机构诺亚财富某分析师介绍，目前房企除了银行贷款和民间借贷外，最常用的融资方式是信托或PE(私募股权投资基金)，一旦信托业务受阻，会有更多企业转而寻求PE。而相比信托业，目前地产公司从PE渠道融资还没有明确的监管细则。

　　有数据显示，2010年我国有近30只房地产投资基金，总规模达500多亿元人民币，其中以私募股权投资基金方式为主。戴德梁行分析，房地产基金在房地产融资市场将占据日益重要的市场份额。而清科研究中心的数据显示，在2011年一季度完成募集的25只私募股权投资基金中，房地产基金占5只，募集资金9.59亿美元。