开发商利润换销量 高价地开盘定价逼底线

　　售价与周边普通地块无异调控重压下 开发商只得以利润换销量 高价地扎堆开盘定价逼“底线”

　　2009年，北京先后出现了大大小小数十个高价地块，如今这些地块中，七成已经开发完毕并逐步上市交易。不过，记者发现，受到限购等政策的影响，其成房的最终售价却未能与当初拿地的价格相匹配。

　　尤其是近日入市的高价地项目不得不走低价路线，开盘价与楼面价的比值也比在去年低了一半，甚至已逼近拿地时预期售价的"底线"。对于开发商来说，昔日的辉煌却成为上市之后的巨大负担。

　　CBD豪宅无奈走"亲民路线"

　　"我们4.5万元的单价真是不贵，还送精装修、家电等，并且这是CBD核心区域内最后一个居住楼盘！"昨天上午，金茂府的销售人员对记者表示，该项目从年初就开始积蓄客户，由于售价较低，三个月时间内积蓄了1200组客户，开盘当天240套房子终于售罄。

　　说起广渠路15号地当初的辉煌，销售人员的自信中却透着无奈，当初拿下这块地时，楼面价(土地成本)就将近2万元/平方米，现在这般境遇，不得不说是调控政策之下的"始料不及"。

　　历史资料显示，2009年6月30日，经过近100轮的激烈竞价，中石化下属的方兴地产踊跃举牌，力斩建外soho、保利地产等，终于以40.6亿元的总价造就了北京新的总价地王。

　　当时业内预期，这块地要想不赔钱，必须定位为高端项目，而且毛坯房售价每平方米最少4万元以上。而就在今年4月中旬开盘时，精装修送家电每平方米也才卖到4.5万元，可见其定价已接近当年预期的"底线"。

　　高价地扎堆开盘定价没特殊待遇

　　除了广渠门15号地之外，今年下半年，包括昌平区小汤山镇常兴庄村地块、大兴区亦庄镇地块、朝阳区东风乡高井村地块在内的6个当年的高价地块均已进入预备开盘状态。

　　“目前售价未定，但也只能是参考周边楼盘来定价。”中信新城销售人员对记者表示，售价有可能在2.5万元/平方米左右，跟周边在售新盘价格一样，并无特殊。

　　另外，在本月底入市的昌平区地王金科·巴登假日售价也预计在1.6万元/平方米左右，跟周边在售新盘一个价位。

　　亚豪机构的统计数据显示，截止到目前，2011年入市的高价地项目，售价仅为当初拿地时的楼面价两倍左右，这个售价是业内预期的“最保守的价格”，而2009年入市的高价地项目，售价都是楼面价的三倍甚至是四倍。可见，在调控政策之下，其入市已与普通地块一个待遇。

　　调控重压之下后期价格难拔高

　　据记者了解，2009年的数十块高价地目前七成已入市销售，而去年上市的项目虽然开盘备受关注，但在调控的压力之下，价格却一直上涨乏力。

　　亚豪机构统计，分别位于大兴、房山的金地仰山、绿地新里西斯莱公馆、中粮万科长阳半岛三个项目均在2010年年中开盘，当时的开盘价格为16000-18000元/平方米，目前仍在销售，报价为18000-22000元/平方米，三个项目的售价平均上涨了20%，比2010年商品住宅成交均价的上涨幅度低了22个百分点。

　　业内说法

　　遭遇成本尴尬开发商利润被压缩

　　高价地是在房地产市场高峰时期，开发商看好行业发展前景，谋求更高利润回报，加大投资力度，竞相争夺土地而造就的阶段性产物。由于忽视了房地产行业的政策风险，在土地竞争中人为抬高地价，致使本就占开发成本大头的土地成本进一步提高。

　　据了解，去年开盘的金地仰山等三个高价地项目在2009年购置土地的费用和财务成本，已经占到项目开盘定价的50%-60%，再加上建设成本、营销成本、管理成本等，将项目开盘价格托到一个相对较高的价位，后期上涨空间必然受限，开发商的利润也极为微薄。

　　亚豪机构研究总监郭毅分析，这些项目与其他同期开盘的项目相比，处于同样艰难的市场环境下，却面临着更高的开发成本，项目面临定价难题，价格过高制约成交，价格过低影响利润，如何在价格和销量间寻找合理的平衡点成为关键。

　　特别是一季度开盘的4个高价地项目，均处于城市核心商务区周边的稀缺位置上，只有提高品质才能卖出价格，而品质提高则意味着成本的进一步增加。同时，更高的价格代表着意向客群的减少，销售业绩难以保证。从目前开盘的这些项目来看，开发商只得以利润换销量，低价开盘。 文/记者张媛