梅新育：房地产反暴利关键是约束利益集团

　　梅新育

　　为促使房地产市场软着陆，我们需要运用一切可以运用的工具。在其他工具效果不尽如人意时，探索将反暴利法规扩展到房地产领域，是必要的选择。而应用反暴利法规抑制房地产泡沫，还需要解决一系列技术性问题，相关法规需要完善，许多条款需进一步细化，才能具有操作性。而最大的考验还在于冲破利益集团的阻力，把惩处措施落到实处。

　　尽管国际经济组织认定新兴和发展中经济体增长前景仍然好于发达国家和地区，2011年预计GDP增长率可达6.5%，但唱空新兴市场之声日渐高涨，主要理由就是房地产等资产市场领域泡沫严重。无论学术界还是虎视眈眈时刻窥伺各国经济弱点企图一举突破的国际游资主体，从以准确预言美国住房市场崩盘及随后全球信贷危机而闻名的“末日博士”鲁里埃尔鲁比尼（Nouriel Roubini），到富达国际主管投资事务的总裁安东尼波顿（Anthony Bolton），都把眼光投向了中国等新兴市场的房地产市场。而房地产市场泡沫之所以如此巨大，各路资本之所以如此争先恐后涌入，暴利是其中最强大的驱动力。

　　中国房地产市场的暴利众所周知，即使在收益率远远低于买卖市场的中国房地产租赁市场，其收益率也比美欧租赁市场普遍高50%以上。5年前，在上海国际地产大会上，花旗集团房地产投资部首席策划师斯蒂芬柯利称，伦敦、美国、日本的房地产租赁市场收益率分别只有4%、4.5%和3.5%，但上海可达7%。如境外投资者采用融资杠杆，在当时中国利率低于美国利率的情况下，还可获得额外收益。时至今日，中国大城市房租急剧暴涨，租赁市场收益率进一步提高。至于中国的房地产开发行业，更是已成造就亿万富翁的最大温床。

　　由于中国房地产开发行业乱象丛生，仲量联行的房地产透明指数报告曾将中国大陆划入第三档“房地产市场低透明度”行列，且房地产利益集团极力阻扰政府有关部门对此作出全面、真实的统计核算，房地产开发企业信息高度不透明，该行业企业对外宣称的利润数据几乎没有任何参考价值，只能通过一些迹象间接估算和推测，或者依靠研究人员和媒体工作者个人努力拿到单个房地产开发项目的收支清单或是规划。2003年，笔者曾间接估算了北京地区房地产业的利润率，发现北京西四环和西五环中间的某商品房板楼平均销售利润率为34.7%；假设该地区商品房板楼开发商资产负债率等于1998年至2002年全国房地产企业年均资产负债率（约75%），则其投资收益率高达138.8%。福州市等城市做过的测算结果也表明，在没有财务杠杆的前提下，开发商销售利润率动辄50%以上，甚至超过100%；房地产企业普遍存在的涉税问题进一步提高了他们的实际利润率。2008年陡然升级的全球金融经济危机虽然让中国房地产市场一度降温，但超强力度的“反危机”措施很快就令中国房地产市场再度急剧升温，结果是现在中国房地产市场暴利比以前有过之而无不及。

　　对房地产市场的暴利，开发商们也并不讳言，有时甚至“理直气壮”。在“2005首届中国地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上，任志强语惊四座：“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就应该是具有暴利的。”这句话并不完全错，对于提供了优质产品和后续增值服务的品牌开发商，取得较高利润自有其道理；问题是许多房地产项目品质和增值服务几乎谈不上，却仍能赢得暴利，而不少品牌开发商的高利润也超越了相当的限度，这就谈不上合理了。

　　房地产的高成本使得许多实体经济部门企业步履维艰，使得许多企业背弃实业而投身虚拟经济部门，这已经是众所周知；在新兴市场资产泡沫日益严重、唱空新兴市场之声日渐高涨之际，房地产及其暴利所蕴藏的风险更令人不得不给予严重关注，4月16日出版的《求是》杂志刊登国务院副总理李克强长文《大规模实施保障性安居工程，逐步完善住房政策和供应体系》，就充分显示了高层决策者对此问题的高度关注。而国家发改委官员前天向媒体透露，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，则表明中国房地产市场的反暴利已经破题，

　　下一步就看如何行动了。

　　为了避免房地产泡沫继续膨胀后不可避免地急剧破裂，为了避免中国经济重蹈日本泡沫经济和美国次贷危机之覆辙，为了促使房地产市场软着陆，我们需要运用一切可以运用的工具。不错，只有工业化和城市化进程大体完成、人口年龄构成变迁、货币供给恢复常态、保障性住房有效供给、区域发展失衡缓解，才能从根本上消除房地产市场的过大压力。但在其他工具效果不尽如人意时，探索将反暴利法规扩展到房地产领域，也是必要的选择。现行全国性反暴利法规是1995年颁布实施的《制止牟取暴利的暂行规定》（下文简称“《规定》”）。其中第二条规定：“本规定适用于对国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切关系的商品和服务（以下简称商品和服务）”，房地产同时满足上述两项条件，纳入该《规定》管辖范围符合要求。

　　当然，应用反暴利法规抑制房地产泡沫，还需要解决一系列技术性问题：反暴利法规需要完善，现行《规定》区区十八条，难以有效约束复杂的房地产市场；《规定》的许多条款需要进一步细化，无疑还需要做大量的基础准备工作，才能具有操作性。而最大的考验还在于冲破利益集团的阻力，把惩处措施落到实处。中国房地产利益集团习惯了暴利，不会轻易接受约束。为了维护房地产不合理高价与暴利，这个利益集团曾相继祭出过统计歪曲、坚持不公布商品房成本等手段，不加入这一游戏的业者则被当作异类而遭受沉重压力。更有甚者，这个利益集团在房市低谷时期的托市手段也日益“创新”，政府补贴之类已是老生常谈不新鲜，迄今爆出的最富有想象力的手段莫过于以“违反价格法规”、“维护价格秩序”为由加以威胁已经或有意降低房价促销的开发商。这种环境不扭转，尽管《规定》第十一条、第十二条明确规定了惩处措施，能否落实，尚存疑问。

　　（作者系商务部国际贸易经济合作研究院副研究员）