杂谈：反房地产暴利首先要反什么

　　“反房地产暴利”首先要“反”什么

　　□廖保平

　　如若基础性的价格问题没有解决，即便我们将房地产商的利润有效控制了，整个房价 要想大幅下降的可能性也值得怀疑。房价畸高，最主要的恐怕不是房地产开发 建设这个环节，而是土地供应这个环节。

　　中国房地产市场调控料将进一步升级。国家发改委价格监督检查司司长许昆林26日晚间在接受中新社记者独家专访时称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利 规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

　　发改委官员的这一番话，实是对一个老大难的问题开刀，即，多年来，人们都知道房地产是一个暴利行业，在“中国十大暴利行业”榜单上，房地产业常常稳坐榜首，如果实施房地产领域的反暴利法规，意味着房地产商制定的超过“合理房价”的房价，将被视为“暴利”，构成违法。

　　当然，如何规定“暴利”的标准确定至为关键，而暴利标准的确定首先需要对“合理房价”的确定。目前我们对什么叫“合理房价”缺少标准，那么暴利标准的确定将有失依据。

　　按照西方发达国家的做法，比如德国的做法，是政府先对地价、房价、房租、税收等实行“指导价”制度，然后综合计算出一个“合理房价”，再规定一个“暴利房价”———超过“合理房价”的20%即为“暴利房价”，视为违法行为。

　　从中可以看出，制定反房地产暴利法的基础，是对地价实行指导价制度，严格规定地价涨幅、上限，才能推导到“合理房价”。因为地价是房价最重要的组成，如果地价不能实行指导价，则“合理房价”难以确定，“暴利房价”更是无从谈起。

　　问题是地价实行指导价制度有多大可能性？我们知道，现在土地实行招拍挂制度，地价完全由市场竞争决定，不断刷新的“地王”也表明，地价并没有实行指导价。

　　而且，土地出让金是地方政府重要的财政收入，2010年的数据显示，全国土地出让金高达3万亿元，占当年地方财政收入的48.8%。土地财政决定了，即便实行地价指导价，地方政府也一定会从高而不从低，以自断财路。

　　再有，针对房地产的各种税收，诸如增值税 ，交易税，契税，房产税……等等，能不能为了配合降低“合理房价”，而降低这些税费呢？这也需要政府作出让利。

　　如若这些基础性的价格问题没有解决，即便我们将房地产商的利润有效控制了，整个房价要想大幅下降的可能性也值得怀疑。

　　从这样的分析其实也可以看出，房价畸高，最主要的恐怕不是房地产开发建设这个环节，而是土地供应这个环节。因为，房地产开发建设并不是一个严格禁入、专营的市场，而是一个相对竞争的市场，只要是竞争的市场，就很难形成暴利，即便是在竞争中形成垄断带来了暴利，也是相对脆弱的。

　　但是，像土地供应这样的市场是被行政性 的禁入手段保护起来的垄断，是一种硬性的垄断，它将所有的竞争者都关在门外，完全可以自行调节供需来“制定”价格，获取暴利自不在话下。

　　事实上，在土地的一级市场 上，地方政府花很少的钱就完成了征地拆迁，而在二级市场 上，通过控制供需和竞拍来抬高价格，这样就从一级市场到二级市场，获得了惊人的暴利。

　　因此，行政性垄断是暴利的保障和来源，反暴利首先要反行政性垄断，这才是最根本所在。我们要想打破房地产暴利，就要打破靠行政力量来制造和维护的垄断，让政府退出扮演“经济组织”的角色，真正做市场的公正裁判员。