海通国际：给予希慎兴业买入评级

海通国际

　　希慎兴业是铜锣湾最大业主，该公司于过去7年的租金收入一直稳步增长。希慎正在扩大其租赁组合，加上消费需求旺盛，可能带动续租租金上升，而且铜锣湾的新写字楼供应有限，我们预料希慎的租金收入将于2011年逐步上升。我们给予该股的目标价为40.10元，相当于我们最新估计截至2011年底资产净值每股50.10元折让20%。希慎的资产质素优良，可吸引追求稳定增长的长线投资者。

　　希慎2010年的营业额及基本纯利分别按年增加5%及3%至17.64亿元及11.48亿元。盈利增长的原因来自其核心租赁业务分部的整体租金上升。其中，商铺分部的增幅最强，虽然出租率按年下跌3个百分点至96%，惟租金收入则按年上升9%至6.36亿元。于2010年，来自写字楼及住宅分部的租金收入分别按年稳步增加3%至6.54亿元2.64亿元，出租率则分别按年上升6个百分点至95%及维持于94%的稳定水平。

　　来自商铺分部的盈利贡献比重按年上升1个百分点，占2010年盈利总额的41%。尽管希慎商铺物业于2010年的续租租金已上升逾20%，但鉴于内地游客消费增加，故预料有关租金将于2011年再按年上升约20%。

　　希慎一直提升其资产质素，包括把礼顿中心转型为更有活力的购物中心。翻新该大厦的商铺部份将可提升租户组合，并增加着名时装零售店的数目。我们预料，当礼顿中心于2011年中完成翻新，加上希慎广场的重建项目于2012年第二季完成后，商铺分部将于2012年取代写字楼分部，成为公司的最大盈利来源。

　　位于铜锣湾心脏地带的希慎广场，其商铺面积达47万平方呎，占公司经扩大商铺组合的36%，写字楼面积则达24万平方呎。该商业综合大楼将成为希慎2012年租金收入增长的推动力，亦是未来5年铜锣湾区的唯一新写字楼的主要供应来源。由于邻近地区的写字楼供应紧张，我们相信希慎广场写字楼的月租租金应可达到每平方呎60元的目标，较邻近地区的现行数字高33%。当重建工程完成后，预料希慎的每年租金收入将增加5亿元，当中商铺分部占三分之二，写字楼分部占其余比例。

　　除年度经常性资本开支2-3亿元外，希慎亦拨出合共约25亿元预算投资于希慎广场，当中已经投放32%即8亿元，其余部份将于2011年(40%)及2012年(28%)投放。截至2010年12月底，希慎的净负债比率仅为6%，于支付希慎广场计划中的资本开支后，预料净负债比率将维持于可控制水平及不高于11%。

　　分析员: 陈展翘