海通国际：2011年首次卖地结果理想

　　海通国际

　　最新消息：在昨天公开土地拍卖中，南丰集团与永泰地产(0369.HK,$3.23,买入)组成50/50的合资公司以15.25亿元投得红磡高山道地皮，折合楼面地价每平方呎9,934元。

　　分析及评论：此乃政府于4月1日实施10%发水限制的新楼宇政策后首次卖地；尽管该政策限制楼宇的发水面积由不多于规定总建筑面积的约30%下降至10%，但我们相信发展商竞投时已考虑到实际土地价格。事实上，新政策并无影响昨天炽热的竞投气氛，该地皮经过88口叫价后成交，反映发展商对优质地段的需求强劲。

　　该土地的成交价处于市场预期(9.12 -18亿元)的上限，亦较开拍价9亿元高69%。地盘位置优越，邻近港铁沙中线车站(预期于2018年落成)，此成交价显示发展商预期该区物业价格具有升值潜力。

　　该地盘的总建筑面积为153,516平方呎，于计及10%发水面积后，实际楼面地价为每平方呎9,030元。据南丰集团的管理层表示，该项目的建筑成本预期为5-6亿元。我们认为，该合资公司如要获得20%的发展利润，楼宇售价须高于每平方呎14,300元。

　　香港政府将于今年推出逾20幅土地公开拍卖。下一次卖地将于5月12日举行，将包括位于司徒拔道、九龙塘海棠道及元朗的三幅土地。上述首两幅土地的位置优越，市场预期成交价将分别达每平方呎15,000元及10,000元。我们相信，昨天卖地的反应理想，有利随后举行的拍卖，亦为楼市带来刺激。

　　分析员：陈展翘