陈宁远：土地销售明码标价才是真的反暴利

　　早报特约评论员 陈宁远

　　《商品房销售明码标价规定》即将实施之时，国家发改委价格监督司司长许昆林26日晚间接受中新社专访时称，发改委正研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

　　看上去这真是一个很好的方式。以反暴利的理由管制住商品房价，岂非让天下尽开颜呢？但说出来的开心，要变成现实的开心并不容易。

　　首先是不易量化房地产暴利，因为房地产开发综合性很强，要厘清全部过程，说明每个环节赚多少钱才算暴利，比较难。

　　定义暴利的最典型办法是成本收益比，比如以利润率计算。说成本一百赚一万算暴利，投资一百赚一百大约也算暴利。但在房地产开发全过程中，这样的利润率，目前未必属于开发商，而有可能属于不起眼的电器供应商，或某种品牌昂贵的家具供应商——如窗帘、门口的小挂件。甚至一处别墅里一把椅子，家具商卖出了比成本高500倍的价格也有可能。可是，打击这样的微观环节的暴利，肯定不会对房价产生合理影响。

　　还拿成本收益比来说，地产开发全环节中，最大的成本是土地。土地进入土地交易中心前，成为商品住宅用地前是一个价；挂牌又是一个价；投标完毕形成地王之后又一个价，并一次比一次高，这里的利润率，要比正常的地产商拿到土地做成商品住宅出售后的利润率高很多。

　　这不用细算，只要去全国各地看看公务员的经济适用房和商品住宅价格相差几倍，就可以知道土地交易在整个地产行业的环节中，有多大暴利。而这种土地成本造成的差价，甚至存在于同一个城市、同一个地段、同一种品质，同一个开发商开发的经济适用房和商品住宅之间。而经济适用房的销售时限一过，依旧带着土地的暴利进入商品住宅市场。

　　假如要发改委反对土地开发的暴利，发改委该出台什么措施呢？是不是也搞一个“土地销售明码标价”规定？也让各地政府按照《商品房销售明码标价规定》之第六条“商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置……(以)多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致”；先规定作为商品住宅土地唯一供应者的各级政府在土地交易场所明码标价，一块地一个价，标价内容应当保持一致。

　　再按照第九条“……商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售”，同时规定每一个地方政府一次性公开所有即将出售的商品住宅的土地，并且各级政府严格按照标价销售。

　　按照市场经济参与主体平等的原则，这两点要求并不过分，否则同是商品住宅开发主要环节，只许州官放火不许商人点灯，厚此薄彼难免。更何况州官的利润要远大于商人呢？

　　那些故意忘记经济适用房会进入商品房市场的人肯定会说，土地是公共资源市场化的过程，当然应该价高者得，否则会造成公共资源流失，这难以反驳。所以我们只好认为，土地暴利是无须在房地产价格管制的范畴内反对的，因为政府靠土地牟利天经地义。

　　即便按照现在宏观管制房价的焦点，把主要矛盾集中在商品住宅的销售价格，量化销售价格的暴利也比较难。中国每一个地方是那么不一样，如何定量出北京和三亚商品住宅的暴利幅度区别？想想天上神仙都不能解决，因为这里有住宅质量、开发商品牌和周围公共环境配套诸多不同。

　　有些成本是在地产商报表里看到的，有些看到的是开发成本，却不属于地产商加给老百姓的——如不能反对的土地暴利，如国家税收，再如经营水、电、煤、电信和电视这些公共设施的公司。发改委是否也该计算一下，它们有无暴利？怎么就没有暴利了呢？

　　否则发改委在地产价格管制中的反暴利，就容易成为新的世说新语。如王徽之居山阴，忽念戴安道，雪夜乘船访戴，最终不了了之于门前，却成了千古佳话：“吾乘兴而来，兴尽而去，何必见戴？”

　　(作者系上海独立财经观察人士)