上海已建甲级写字楼几近满租

　　写字楼业主们不再饥渴

　　文/《东地产》童丹霞

　　想要再和安永一样以半折的价格租下上海环球金融中心，在现在，这是完全不可能发生的事。

　　不止是环球金融中心，在上海已建成的甲级写字楼内，几近满租的出租率，让这些写字楼的大业主们开始变得强势。缩短免租期、提高租金等方式重回市场。

　　仲量联行最新的上海写字楼租金数据显示，一季度浦西平均租金上涨至8.2元/平方米/天，环比涨幅高达8.8%，刷新浦西自2005年第一季度以来单季环比涨幅的纪录。在浦东，平均租金稳步上升至7.7元/平方米/天，环比上涨3.7%。

　　不过，要想降低租赁成本也不是完全不可能，随着非中央商务区甲级写字楼年内的上市，向非中央商务区扩租或许是一个好办法，前提是企业愿意离开上海最市中心地段。

　　出租率飘红

　　普华永道在中国的快速扩张，也让这家会计事务所加大了对租赁面积的需求。这家近来备受员工压力困扰的公司，在今年一季度完成了扩租计划，从星展银行大厦的一个层面扩租到2个层面，扩租面积达到5400平方米。

　　星展银行大厦，这个位于陆家嘴金融中心区北侧，与北外滩隔江相望的甲级写字楼，在2009年度出租率还不过是50%上下。

　　时过境迁，如今，要想再去星展银行大厦租一个整层5000平方米的面积已经不可能。据悉，目前星展银行大厦可提供出租的面积仅不到1000平方米。

　　豪氏威马船运很幸运，在去年年底计划换租后，马不停蹄，今年一季度就完成了换租计划，从招商局大厦出来后，终于挤进星展银行写字楼内，租得2600平方米面积。

　　不止是星展银行大厦，在陆家嘴要想租得4500—5000平方米的面积，现在看来很难。

　　易城中国商业项目营销部总监陈俊炜对此感受非常强烈，在协助豪氏威马船运完成租赁计划后，当他为客户去陆家嘴寻找4500—5000平方米甲级写字楼时，他发现可供租赁的已经没有，除非等到国金中心或者太平洋金融中心。但太平洋金融中心已计划用于自用，也使得在陆家嘴求租变得更为艰难。

　　租金涨幅延续浦西恐上涨15%

　　出租情况的一片飘红，也让甲级写字楼大业主们纷纷提高租金。

　　一位业内人士透露，“2008、2009年度，你完全可以用不可置信的低价租到一个甲级写字楼内，但现在企业需要付出更多的租金才能租到同样品质同样面积的大楼。”

　　从仲量联行提供的数据可见，2009年第一季度上海中央商务区甲级写字楼的平均租金为每平方米每天7元人民币，但到了2011年第一季度，浦西平均租金上涨至8.2元/平方米/天，环比涨幅高达8.8%，刷新浦西自2005年第一季度以来单季环比涨幅的纪录。在浦东，平均租金稳步上升至7.7元/平方米/天，环比上涨3.7%。

　　而写字楼租金的涨势在五大行看来，还没有停止的意思。“预计上海甲级办公楼市场租金在今年将继续上涨。”仲量联行上海分公司董事总经理顾东尼指出，“在旺盛需求的推动下其中浦西市场全年有望实现15%的租金涨幅。”

　　2010年以来上海写字楼租金的持续上涨，也让高力国际在一年一度的全球最贵写字楼排名在发现，上海从去年的第47位，上升到位列第42位。

　　非中央商务区疏压

　　首季上海中央商务区内没有新增供应入市，新增供应的短缺和庞大的市场需求致使办公楼市场整体空置率降至5.6%。

　　对此，专业人士建议，不妨将租赁地点向非中央商务区甲级办公楼转移。

　　而第一季度，两个非中央商务区甲级办公楼项目竣工也为市场提供可供租赁的面积，不过，尽管刚刚上市，但预租表现也不俗。

　　其中紧邻浦东新国际展览中心的浦东嘉里城竣工交付，为市场带来88732平方米的新增供应量，并在一定程度上缓解了陆家嘴地区供应紧张的情况。该项目在交付时预租率已接近50%，许多无法在目前所处的中央商务区甲级办公楼内找到可扩张面积的租户将会入驻其中。

　　同样在浦西非中央商务区，位于长宁区中山西路板块的中山万博广场竣工，为市场新增40000平方米的供应。

　　不过，值得注意的是，2011年上海全市新增供应较大，为899000平方米，其中66%将在浦东。由于新增供应量巨大，机构预计整体空置率到2011年底将上涨3个百分点。