2010年上市房企乍暖还寒 现金流绷紧影射拐点将临

　　⊙记者 郭成林 ○编辑 邱江

　　⊙记者 郭成林 ○编辑 邱江

　　调控政策恰满周岁，又逢年报、一季报披露的时间窗口，对研判未来一年上市房企的经营绩效显得意义深远。纵览129家上市房企的“双财报”——政策高压下，资金链压力等内生因素伴随保障房投放等外在背景，已加速促成了住宅市场周期拐点的临近。地产业或将在2011年下半年迎来格局大变。

　　据上证报资讯统计，截至2011年4月28日，A股市场已披露年报的房企为129家（按申万行业统计分类），其中88家实现净利同比增长，余下41家业绩同比下滑。

　　综合来看，129家上市房企2010年共计实现营业收入3946亿，同比增长30%；实现归属于母公司股东的净利润543亿，同比增长28.5%。其中，四大龙头万科、保利地产、金地集团和招商地产分别实现营业收入507亿、359亿、196亿、138亿，分别增长3.7%、56.2%、61.9%、35.9%；实现净利润72.83亿、35.19亿、17.76亿、16.44亿，分别增长36.7%、39.8%、51.7%、22.3%。

　　基于地产业特殊的收入确认方式，在经历2009年至2010上半年的行业高度景气之后，大量高质量的预收账款确保了上市房企2010年净利大增。

　　资金流绷紧 多元化自救

　　必须一提的是，2010年底上市房企的现金流大降，甚至部分中小房企资金链紧绷程度达到历史之最。数据显示，129家上市房企2010年底合计经营活动现金流净额-880亿，而2009年底仍为527亿。

　　以“万保金招”为例，四公司2010年经营活动现金流量净额分别为22.4亿、-223.7亿、-30.4亿和-44.5亿；而2009年末，这个数据则分别为92.5亿、-11.4亿、-28.7亿和70.5亿。

　　现金流骤降的背景是2010年“最严厉调控”，全国房地产开发投资额和新房开工面积都在继续保持高增长。据统计局数据，2010年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。

　　虽然经营现金流并不能直接推导行业拐点将临，但仍是一种重要警示。2011年上市房企能否弥补现金流缺口，仍要看其综合信贷能力和销售回笼水平。

　　在此背景下，不少中小型房企开始谋求多元化转型，如鼎立股份进军稀土行业；西藏城投、中润投资进军矿业资源开发等。

　　此外，也有部分拥有资源优势的城投企业瞄准保障房市场，以求寻找新的利润增长点。如中天城投2011年3月10日公告，与贵州省人民政府签订了参与“十二五”保障性安居工程建设框架协议。有类似考量的房企还包括首开股份、天房发展、栖霞建设、城投控股、福星股份等。

　　2011年一季度“寒风”拂面

　　2011年4月正值此轮地产调控满“周岁”，与上述普遍靓丽的2010年年报形成鲜明对比的是，经营放缓、增长乏力竟成诸多房企一季报主旋律——该景象为历年所罕见。

　　据上证报资讯统计，截至2011年4月28日，A股市场已披露2011年一季报的房企为103家（按申万行业统计分类），其中61家业绩同比实现增长，余下42家业绩均同比下滑。

　　综合来看，103家上市房企2011年一季度共计实现营业收入521亿，同比下滑4.1%；实现归属于母公司股东的净利润68.5亿，同比下滑13%。

　　明细来看，部分龙头企业，如万科在一季度完成了1400亿全年计划的25%，刚好达标，相应其营收及净利均仅保持了6%-7%的小额增幅；金地集团一季度实现营收21亿、实现净利润1.6亿，分别同比下滑70%、86%；更有嘉凯城，一季度业绩大幅亏损1.1亿，俨然与2009年实现借壳、2010年筹划定增时的业绩成倍增长相形见绌。

　　此外，在香港市场上，富力地产一季度实现销售收入共约59.4亿元，销售面积约36.6万平方米，与去年同期比，分别下降20%和42%；而复地集团甚至破天荒地宣告5月拟H股摘牌，这将成为内地首家在港交所退市的房地产企业，一时间震惊业界。

　　再看部分中小房企，如莱茵置业一季度营收2.6亿元，同比下降41%，净利润为528.2万元，同比大跌85%；绿景地产一季度净利亏损1957万，同比降17%。