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2010年上市房企乍暖还寒 现金流绷紧影射拐点将临

发布时间:2011年04月29日 04:04 | 进入复兴论坛 | 来源:中国证券网-上海证券报

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  ⊙记者 郭成林 ○编辑 邱江

  ⊙记者 郭成林 ○编辑 邱江

  调控政策恰满周岁,又逢年报、一季报披露的时间窗口,对研判未来一年上市房企的经营绩效显得意义深远。纵览129家上市房企的“双财报”——政策高压下,资金链压力等内生因素伴随保障房投放等外在背景,已加速促成了住宅市场周期拐点的临近。地产业或将在2011年下半年迎来格局大变。

  据上证报资讯统计,截至2011年4月28日,A股市场已披露年报的房企为129家(按申万行业统计分类),其中88家实现净利同比增长,余下41家业绩同比下滑。

  综合来看,129家上市房企2010年共计实现营业收入3946亿,同比增长30%;实现归属于母公司股东的净利润543亿,同比增长28.5%。其中,四大龙头万科、保利地产、金地集团和招商地产分别实现营业收入507亿、359亿、196亿、138亿,分别增长3.7%、56.2%、61.9%、35.9%;实现净利润72.83亿、35.19亿、17.76亿、16.44亿,分别增长36.7%、39.8%、51.7%、22.3%。

  基于地产业特殊的收入确认方式,在经历2009年至2010上半年的行业高度景气之后,大量高质量的预收账款确保了上市房企2010年净利大增。

  资金流绷紧 多元化自救

  必须一提的是,2010年底上市房企的现金流大降,甚至部分中小房企资金链紧绷程度达到历史之最。数据显示,129家上市房企2010年底合计经营活动现金流净额-880亿,而2009年底仍为527亿。

  以“万保金招”为例,四公司2010年经营活动现金流量净额分别为22.4亿、-223.7亿、-30.4亿和-44.5亿;而2009年末,这个数据则分别为92.5亿、-11.4亿、-28.7亿和70.5亿。

  现金流骤降的背景是2010年“最严厉调控”,全国房地产开发投资额和新房开工面积都在继续保持高增长。据统计局数据,2010年房地产开发投资额增长33.2%,房屋新开工面积增长40.7%,新开工增速达到近十年来最高值。

  虽然经营现金流并不能直接推导行业拐点将临,但仍是一种重要警示。2011年上市房企能否弥补现金流缺口,仍要看其综合信贷能力和销售回笼水平。

  在此背景下,不少中小型房企开始谋求多元化转型,如鼎立股份进军稀土行业;西藏城投、中润投资进军矿业资源开发等。

  此外,也有部分拥有资源优势的城投企业瞄准保障房市场,以求寻找新的利润增长点。如中天城投2011年3月10日公告,与贵州省人民政府签订了参与“十二五”保障性安居工程建设框架协议。有类似考量的房企还包括首开股份、天房发展、栖霞建设、城投控股、福星股份等。

  2011年一季度“寒风”拂面

  2011年4月正值此轮地产调控满“周岁”,与上述普遍靓丽的2010年年报形成鲜明对比的是,经营放缓、增长乏力竟成诸多房企一季报主旋律——该景象为历年所罕见。

  据上证报资讯统计,截至2011年4月28日,A股市场已披露2011年一季报的房企为103家(按申万行业统计分类),其中61家业绩同比实现增长,余下42家业绩均同比下滑。

  综合来看,103家上市房企2011年一季度共计实现营业收入521亿,同比下滑4.1%;实现归属于母公司股东的净利润68.5亿,同比下滑13%。

  明细来看,部分龙头企业,如万科在一季度完成了1400亿全年计划的25%,刚好达标,相应其营收及净利均仅保持了6%-7%的小额增幅;金地集团一季度实现营收21亿、实现净利润1.6亿,分别同比下滑70%、86%;更有嘉凯城,一季度业绩大幅亏损1.1亿,俨然与2009年实现借壳、2010年筹划定增时的业绩成倍增长相形见绌。

  此外,在香港市场上,富力地产一季度实现销售收入共约59.4亿元,销售面积约36.6万平方米,与去年同期比,分别下降20%和42%;而复地集团甚至破天荒地宣告5月拟H股摘牌,这将成为内地首家在港交所退市的房地产企业,一时间震惊业界。

  再看部分中小房企,如莱茵置业一季度营收2.6亿元,同比下降41%,净利润为528.2万元,同比大跌85%;绿景地产一季度净利亏损1957万,同比降17%。