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绕道限购令的险招:部分投资客缓办房产证

发布时间:2011年04月29日 08:04 | 进入复兴论坛 | 来源:东方早报

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  早报记者 周祺瑾

  投资客规避限购又出新招。

  某不愿具名的机构人士称,沪上有部分高端项目正通过“缓办房产证”,来规避限购令影响。

  据该人士介绍,所谓缓办房产证,即购房者在购房时,和开发商在正常签订的买卖合同之外,另签一份协议,约定在合同签订后一定年限内,如果限购令仍未解除,购房者无法办理房产证,那么开发商将把购房款如数奉还。

  前述机构人士分析,这种赌博意味颇浓的做法,对于资金充裕且看好楼市走向的投资客,颇具吸引力,“这种规避办法多是客户主动提出的,开发商目前这么做的也不是很多。”

  该人士同时称,“开发商之间也讨论过政策风险,想做的人不少。”

  监管盲区

  此类规避做法之所以存在,与现行的商品房预售制度不无关系。

  据盈科律师事务所律师宋安成介绍,当前待售的一手商品房多是期房,而购买期房的程序,首先是购房者和开发商签订买卖合同,然后再等待开发商交房,这往往需要1年左右的时间。购房者要等交房之后,才能去房地产交易中心办理所购房源的房产证,“目前,有关部门对限购执行情况的监管,往往停留在房产过户(即办理房产证)环节。如果购房者自愿暂时不过户,监管就显得十分困难。”

  “换句话说,如果不符合规定的购房者,宁愿冒着风险,缓办房产证,去选择一些交房时期长的期房,是很难受到监管的。”宋安成说。

  某从事高端项目代理的人士也称,这种规避做法有违规之嫌,但如果买卖双方都不承认,有关部门的确很难监管。

  看得见的风险

  如果过了约定时间,购房者仍未办理房产证,其风险不容忽视。

  同策研究与咨询部主任夏宇分析,对于购房者而言,开发商在交房之后,购房者如果迟迟不办理产证,开发商可能会撤销合同,或者一房两卖(把一套房源卖给多个购房者),有些开发商甚至还会把此类房源拿来作抵押融资。

  如此大的风险下,为何仍有投资客敢于出手?易居中国上海房屋销售(集团)有限公司执行总经理孙华良认为,这和限购政策本身的特殊性有关,“限购政策的执行期本来就很难长久,基于这样的预期,不少投资客才会铤而走险,自愿签订这样的合同。对于他们而言,耽误一段时间拿产证并不是太大的问题,关键是未来的房价走势。”

  孙华良分析,“如果限购令不放宽,但房价没有下滑的趋势,不排除这种规避做法会大面积涌现。”

  国家统计局此前发布的全国70个大中城市房地产价格数据显示,3月份中国房价环比下降和持平的城市数量小幅增加,但更多的城市房价仍在上涨,只是涨幅有所回落。

  小范围间交易

  前述规避办法,对于开发商而言,风险仅存在于监管层面。

  据某国企开发商称,在当前的形势下,一方面,看涨楼市的开发商还是大有人在;另一方面,按照前述规避办法售出一定量的房源,还可以帮助开发商回笼一笔可观的资金。“即使两年后,限购令不开禁,开发商也完全可以原价赎回房源,这如同拿到了一笔无息贷款。”

  且愿意通过缓办房产证购房的投资客,与开发商的关系也多不一般。

  据前述国企开发商透露,这种规避做法在圈内并不是什么秘密,但都是小范围进行的。“比如一些客户,是某品牌开发商的拥护者,无论这家开发商在哪个地方开发,这群投资客都会追随。对于这部分追随者,开发商会比较放心。”

  前述从事高端项目代理的人士也称,这种规避做法能够成行是有前提的,即投资客和开发商的关系要好,而且开发商一般也都是知名的企业。

  该人士称,一些投资客多会选择一些他们熟悉,且具有知名度的开发商,“这能加深信任感。”