绕道限购令的险招：部分投资客缓办房产证

　　早报记者 周祺瑾

　　投资客规避限购又出新招。

　　某不愿具名的机构人士称，沪上有部分高端项目正通过“缓办房产证”，来规避限购令影响。

　　据该人士介绍，所谓缓办房产证，即购房者在购房时，和开发商在正常签订的买卖合同之外，另签一份协议，约定在合同签订后一定年限内，如果限购令仍未解除，购房者无法办理房产证，那么开发商将把购房款如数奉还。

　　前述机构人士分析，这种赌博意味颇浓的做法，对于资金充裕且看好楼市走向的投资客，颇具吸引力，“这种规避办法多是客户主动提出的，开发商目前这么做的也不是很多。”

　　该人士同时称，“开发商之间也讨论过政策风险，想做的人不少。”

　　监管盲区

　　此类规避做法之所以存在，与现行的商品房预售制度不无关系。

　　据盈科律师事务所律师宋安成介绍，当前待售的一手商品房多是期房，而购买期房的程序，首先是购房者和开发商签订买卖合同，然后再等待开发商交房，这往往需要1年左右的时间。购房者要等交房之后，才能去房地产交易中心办理所购房源的房产证，“目前，有关部门对限购执行情况的监管，往往停留在房产过户(即办理房产证)环节。如果购房者自愿暂时不过户，监管就显得十分困难。”

　　“换句话说，如果不符合规定的购房者，宁愿冒着风险，缓办房产证，去选择一些交房时期长的期房，是很难受到监管的。”宋安成说。

　　某从事高端项目代理的人士也称，这种规避做法有违规之嫌，但如果买卖双方都不承认，有关部门的确很难监管。

　　看得见的风险

　　如果过了约定时间，购房者仍未办理房产证，其风险不容忽视。

　　同策研究与咨询部主任夏宇分析，对于购房者而言，开发商在交房之后，购房者如果迟迟不办理产证，开发商可能会撤销合同，或者一房两卖(把一套房源卖给多个购房者)，有些开发商甚至还会把此类房源拿来作抵押融资。

　　如此大的风险下，为何仍有投资客敢于出手？易居中国上海房屋销售(集团)有限公司执行总经理孙华良认为，这和限购政策本身的特殊性有关，“限购政策的执行期本来就很难长久，基于这样的预期，不少投资客才会铤而走险，自愿签订这样的合同。对于他们而言，耽误一段时间拿产证并不是太大的问题，关键是未来的房价走势。”

　　孙华良分析，“如果限购令不放宽，但房价没有下滑的趋势，不排除这种规避做法会大面积涌现。”

　　国家统计局此前发布的全国70个大中城市房地产价格数据显示，3月份中国房价环比下降和持平的城市数量小幅增加，但更多的城市房价仍在上涨，只是涨幅有所回落。

　　小范围间交易

　　前述规避办法，对于开发商而言，风险仅存在于监管层面。

　　据某国企开发商称，在当前的形势下，一方面，看涨楼市的开发商还是大有人在；另一方面，按照前述规避办法售出一定量的房源，还可以帮助开发商回笼一笔可观的资金。“即使两年后，限购令不开禁，开发商也完全可以原价赎回房源，这如同拿到了一笔无息贷款。”

　　且愿意通过缓办房产证购房的投资客，与开发商的关系也多不一般。

　　据前述国企开发商透露，这种规避做法在圈内并不是什么秘密，但都是小范围进行的。“比如一些客户，是某品牌开发商的拥护者，无论这家开发商在哪个地方开发，这群投资客都会追随。对于这部分追随者，开发商会比较放心。”

　　前述从事高端项目代理的人士也称，这种规避做法能够成行是有前提的，即投资客和开发商的关系要好，而且开发商一般也都是知名的企业。

　　该人士称，一些投资客多会选择一些他们熟悉，且具有知名度的开发商，“这能加深信任感。”