上海房价创新高 五月或迎来开盘高峰

　　本报记者 王海春 上海报道

　　在豪宅集中成交的带动下，4月18日-24日这一周，上海商品房销售均价突破了3万元/平方米大关，创历史新高。

　　这主要是因为4月22日，10万元/平米的上海紫园一天内成交34套房源，拉高了上海商品房的销售均价。

　　据了解，近期有一些高档楼盘的成交略有回暖的迹象，而上海位于外郊环的普通商品房成交也开始变得活跃起来。

　　为了抓住5月、6月的销售旺季，开发商已经准备展开新一轮的营销攻势。预计5月份上海将有46个楼盘入市，环比4月的供应量小幅增加两成多。

　　均价突破3万元/平米大关

　　在豪宅集中成交的带动下，上海商品房销售均价突破了3万元/平米大关。

　　易居中国4月25日发布的监测数据显示，4月第三周（4月18日-24日）上海商品住宅成交均价达30501元/平方米。

　　“上海上周商品住宅均价超过3万元/平方米，创下历史新高，主要是受到上海紫园一天集中成交的影响。”易居中国分析师薛建雄指出。

　　分析师指出，该楼盘在4月22日一天就成交了34套，而10万元的均价一下拉高了上海商品房的销售均价。

　　在限购令政策和房产税出台的背景下，上海豪宅成交量近期一直低迷，3月别墅的成交量更是创下历史新低。紫园此时的密集成交引起市场的高度关注。

　　对于楼盘的集中成交，上海紫园的开发商表示，这主要是长期积累客户所致。

　　一位在上海代理多个高档楼盘的业内人士告诉记者，很多高档楼盘今年都会采取这种方式。

　　“在开盘之前，高档楼盘开发商一定会积累足够多的客户，使得开盘后有一定的成交量。如果开盘后没有成交，这对高档楼盘来说是挺尴尬的事。当然不一定每个楼盘都会让自己在同一周有过多的集中成交，是分散成交还是集中成交，也要看开发商的市场策略。”上述人士说。

　　据了解，近期有一些高档楼盘的成交略有回暖的迹象。

　　易居中国的研究报告显示，除了松江的紫园外，4月第三周开盘的远中风华对外报价8万-10万元/平方米，但已经预订50多套房源；同样，位于新江湾城板块售价达7.5万元/平方米的仁恒怡庭也成交了7套；而同样在新江湾城的另一个高档楼盘——玺园的均价达5万元/平方米，也成交了9套。

　　值得注意的是，不仅仅是豪宅成交量略有回升，上海普通商品房的供应量、成交量和成交价均出现了不同程度的上扬。

　　据统计，4月18日-24日这一周上海共有13个项目上市，共推出35.74万平方米的新房源，环比上周增加了76%。当周成交量也出现了回暖迹象。在去掉上海紫园成交影响后，上周商品房实际成交量也达到了14.8万平方米，环比前周增加40%；而实际的成交均价是22158元/平方米，较前周上涨了9%。

　　中低端房源为主力

　　沪普通商品房成交量的回暖，是投资客重返楼市了吗？

　　中低端房源的成交占据了绝对比重，刚性需求为市场成交主力；因此从目前获得的信息来看，并不能说投资客重新入市了。

　　“从这三周的成交数据看，现在卖得最好的是在嘉定、崇明、浦东、松江这些外郊环地区的普通商品房。这些房子的价格一般在2万元/平方米左右，有的只有1.3万元/平方米，甚至价格更低。这部分价格较低的商品房在总成交量中占了四成多。而从购买者的情况看，除了改善置业者外，有不少是不在限购范围内的首次置业者。”世邦魏理仕研究部经理谢晨告诉记者。

　　记者在采访中了解到，虽然近期楼市显得较为平淡，但开发商却并没有放松对市场的关注度。而在商品房成交回暖的影响下，二季度上海可能会迎来一波供应的小高峰。

　　4月30日-5月1日上海就有4个项目开盘。而据新浪乐居的调查，预计5月份上海将有46个楼盘上市，环比4月供应量小幅增加两成多，同比2010年4月增加七成。而从开盘房源的位置来看，超过七成的楼盘位于外环以外。

　　“什么时候开盘、一次推多少、要不要促销，很多问题都待定，要密切关注市场的动向，在适当的时机出牌。开得多了，卖不出去是问题；可如果促销，要打多少折扣购房者才会出手；现在开发商也需要比较明确的市场信号指导，市场不明朗开发商也不敢轻易行动。”谢晨说。

　　“成交回暖，新房上市的数量才会真正多起来。房子卖不出去，开发商也不敢轻易把大量的房子推出来。从近几周市场的推案情况来看，开发商也希望能在接下来的两个月获得好的销售业绩。”同策房产研展部经理夏宇指出，开发商新一轮的营销攻势已从4月中旬开始启动，一些房企已经在为5月、6月份即将到来的市场销售旺季做准备。