保障房盈利模式不明，远洋急攻商业地产，300万平米规划中，2011要冲300亿销售

　　理财周报地产实验室研究员 王丽云 师同/文

　　对于楼市调控下企业的应变之道，日前，远洋地产总裁李明表示，远洋将采取精细化管理贯穿核心业务流程，“随行就市”降低“规模风险”，加码二、三线城市避“热点”，扬长避短发力商业地产，以实现全年300亿的销售目标。保障房也成为远洋地产将2011年精细化战略与企业社会责任的实践相融合点。

　　目前，远洋在北京有远洋·润园两限房项目、远洋沁山水·上品公租房两个配建保障房项目，都将在今年年底前竣工。

　　急攻商业地产

　　“目前远洋的商住面积比例约为1：9，远洋希望能在未来一年内把该比例提至1.5：8.5。为此，远洋将加大商业项目的投资，预计商业与住宅的投资额将达到5：5。”李明表示，远洋有近300万平米的商业地产用地正在规划建设中，未来还将逐步扩大投资物业规模及收入比例，为集团提供可靠及持续的收入及现金流。

　　李明称，公司在商业地产方面的开发将涉足三块，一是写字楼式的持有物业，二是零售商业的购物中心、酒店和综合体，三是工业产业园、旅游地产、体育地产等其它产业地产。

　　他认为，对于写字楼、酒店等持有物业，远洋地产有15年的建设和管理经验，是具有竞争优势的“老手”。但在商业综合体开发方面，远洋还是经验不足的“新手”，所以希望通过与顶级机构的合作实现产品升级。

　　统计显示，远洋2011年一季度销售额突破56亿元，同比增长约75%。根据远洋计划，上半年将完成全年300亿销售目标的三分之一，下半年完成目标的三分之二。也就是说，接下来的三个季度内，远洋担负着超过80%的目标销售额。

　　远洋地产北京区域事业部副总经理胡宇宙透露，2011年，远洋将继续关注一线城市周边区域及非热点二线城市，并大力发展人均国内生产总值高、宜居的资源性三四线城市项目。

　　在此战略下，作为远洋地产在通州区打造的首个高档精品公寓项目，远洋·东方便于近期得到了远洋地产的大力推介。李明表示，新房定价策略有两个，一是根据市场定价，二是根据项目定价。

　　“在调控背景下，房价有下行压力，新盘入市保守定价；此外，根据项目自身情况，项目历史成本较低，产品又针对市场刚性需求人群，为什么不用一个合理价位获得销售额？如果项目历史成本很高，则必须走高品质路线。”

　　截至2010年末，远洋手持现金约150亿，资产净借贷比仅为0.45左右。从数据看来，远洋资金状况良好。

　　探索保障房盈利模式

　　李明表示，保障房将成为远洋地产将2011年精细化战略与企业社会责任的实践相融合点。据悉，远洋目前在北京的两个配建保障房项目——远洋·润园两限房项目和远洋沁山水·上品公租房项目，也都将于今年年底前竣工。

　　李明表示，无论是在何种市场状况下，响应政府规定，积极投身保障房建设始终是远洋地产关注的重点。

　　据悉，首开集团的回龙观保障房项目亏损10亿元，北京金隅嘉业房地产开发建设的朝阳新城项目亏损13亿元，龙湖地产开发的北京大方居保障房项目亏损1亿元，北京住总历经10余年开发的翠城经适房项目建设，最终巨亏21.18亿元。

　　“保障房项目保持合理的盈利空间，是实现市场良性发展的重要前提。”李明表示，目前在经济适用房、限价房、廉租房等保障房建设中，均未看到盈利模式，而公租房可能会有盈利的机会出现。

　　对于保障房的盈利问题，多位专家持乐观态度。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松(微博专栏)曾撰文表示，按照3%-5%的保障房利润率，5倍左右的自有资金杠杆将使开发商获得15%-25%的资金收益率，相比当前不断受到调控的商品房市场，这一收益率水平不仅可以成为开发商获取盈利的过渡模式，而且也可以作为一种长期的发展方向，为之提供相应的盈利空间。

　　北京大岳咨询有限公司总监李伟认为，近两年，国家要求熟地出让的政策贯彻地越来越严格，政府更多提供净地，开发商直接进行二级开发，避免了一级开发引发的一系列成本风险。如果政府再能够在地价和补贴上给予让利，那么保障房建设就会有更大的盈利可能性。

　　李伟认为，保障房建设真正实现可持续发展，政府必须主导，形成清晰的盈利模式。 “盈利模式不能一概而论，不同区位的项目地价不同，制定的房价、租金也不同；此外还涉及到具体的建设规划、后期管理模式以及开发商的角色定位等诸多问题”。因此，要根据每个项目的自身条件和情况制定它的盈利模式，做到“一项目一测算”。

　　而作为保障房建设者的企业，则要紧紧把握风险和利润相匹配的原则。李伟举例说，如果是净土开发，那么测算出的利润空间小一点也可以接受；如果要征地拆迁，那么就要在地价或补贴等方面适当争取，扩大可接受的利润空间，以减小企业亏损风险。