杨红旭：央企房产商应有更多道德血液

　　近日，国务院国资委下发《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》。在国家大力推进保障房建设，同时又遭逢诸多困难的情况下，这一文件无疑具有积极意义和现实价值，央企是该好好表现一把了。

　　《通知》提出：中央企业要深刻认识国家推进保障性住房开发建设的重要意义，把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径，进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，发挥中央企业的骨干和带头作用。

　　今年2月，温家宝总理曾表示，房地产开发商身上应该流着道德的血液。任何企业，都应具有社会责任，而作为“共和国长子”的央企，道德的成分应更加浓重一些。如果央企只愿追逐地王，在“暴利疆场”上左冲右突，那么，政府凭什么苛求民营开发商远离“暴利”？

　　去年3月，国资委曾要求78家央企退出房地产业，只保留16家。然而，他们退出的步子迈得是何其细碎，如同长着一双“三寸金莲”，完全没了抢地王时的雄风。据国资委的口径，去年只退了14家，反倒又有5家新获批保留地产业务，从而使允许从事房地产业务的央企由16家扩编至21家。

　　既然很多央企仍想待在房地产的“蜜罐”中，那么就得要求他们更多地承担保障房的建设任务。

　　我国的保障房建设，正步入一个“攻艰战”的新阶段。去年新开工保障房590万套，今明两年计划各新建1000万套，整个“十二五”期间将新建3600万套。 1000万套的保障房，规模已超过全国新建商品住宅总量。这么大的规模，对于资金和土地要求很高，而且需要 “有道德”的企业去投资建设。

　　关于资金，根据住建部的测算，需要1.3万亿－1.4万亿元，其中各级政府须投入5000亿元左右，需要社会融资8000亿左右，当前资金存在较大缺口。关于土地，东部城市尤其是大城市，土地供应比较紧张，中西部城市情况略好。相较而言，保障房用地如同“牙膏”，使劲挤，总能挤一些。但资金却是硬手货，正所谓“一分钱难倒英雄汉”。关于企业，由于保障房开发的利润率偏低，国家规定经济适用房不超过3%，实际操作中一般能达到4%－8%，当然也有项目亏钱的，所以开发商参与的热情总体不高。

　　8000亿元的社会融资，主要由参与保障房开发建设的企业出面筹措。当前，我国保障房投资和建设的主力军，是地方国有房地产企业或建筑企业。其他类型的房企，央企、民企、公众公司，也都有参与。

　　关于央企，有数据表明：2010年，中国建筑、中冶、中房、保利、招商局等11家央企，承担了全国13%的保障性住房开发建设任务，开发建设保障性住房面积2289万平方米。另有数据显示，2009年，央企房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。这两组数据相较，央企承担的保障房似乎不少，但要比地方国企少很多。另外，央企建设的保障房项目中，包括了部分单位租赁房和集资房，到底有多少职工住房项目，尚不清楚。比如，近日媒体曝光的安徽省电力公司的集资房，内部售价仅为市价四成，相当一部分是双拼别墅，最普通的房子也是四室两厅，这怎么算是保障房呢？

　　国资委号召央企进军保障房建设，到底有多大效果，有待观察。保障房由地方政府主导，央企是否愿意、如何和地方政府协调，是一个问题。与其他房企相比，央企拥有的最大优势是资金，但愿他们能在这方面多投入一些。同时，政府应严格监管，防范部分央企打着保障房的旗号，违规为自身谋利。

　　(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)