时评：央企建保障房土地成本优势无法忽略

　　参建保障房的利益指向

　　徐冰专栏

　　5月3日，国资委网站挂出了《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》。让人感到有些诧异的是，该通知落款时间为4月2日，比正式公布的时间整整早了一个月。鉴于中国的现实，这种公文上存在的时间差异大体已经习以为常，但虑及保障房建设面临的可能困境，国资委此番大举推进央企介入保障房建设，不免引发想象。

　　房价虽经强力压制却依然坚挺，在此僵持之中，保障房建设被视为最终打破僵局的利器。中国目前调控房价的思路实际很明确，一边依靠行政力量压制涨价势头，一边寄望保障房的大量供给以平抑价格。在去年580万套的基础上，今年保障房建设更是提出了1000万套的目标。十二五期间，按计划将建设3600万套保障房。如此大规模的建设，面临的突出问题有两个：一是建设进度；二是资金。在进度上，1000万套是今年的死任务，但目前尚没有看到公开的进度数据；而在资金上，今年1000万套保障房将需要1.3万亿元的投入，其中5000亿元由中央和各级政府提供，其余8000亿元则由银行等各种社会机构筹措。十二五期间，整个投资估计将达到4万亿元。

　　显然，在以行政力量逐级施压推进的情况下，建设进度将主要取决于资金。而恰恰是资金，目前实际成为保障房建设的最大困扰。直指要害的问题在于，保障房建设利润率不具吸引力，难以吸引社会资金的大量投入。一家知名房企的副总曾表示，哪怕有一块钱利润，也愿意投入保障房建设。言下之意自然是保障房建设盈利前景不妙。知名房企姑且感到棘手，遑论其他散兵游勇。

　　而在必须要大量供给却难以指望社会力量一拥而上的情况下，寄望央企恐怕是唯一的选择。现实而言，央企尤其是大型央企参建保障房有一定的优势。除了能够相对容易地获得政府资金上的支持，这些大型央企还有别人无法企及的优势：它们大多拥有大量的工业建设用地，只需变更一下土地的使用范围即可投入保障房建设。一个很有意味的对比是，万科期望中的保障房利润在3%-5%，而2010年，央企中冶在保障性住房上的毛利率达到了12.5%，央企金隅股份也表示，保障房收益率可达20%以上。它们是如何做到远比中国最好的地产民企高得多的利润率的？显然，土地成本优势是一个谁都无法忽略的因素。

　　这种优势实在让人浩叹，在一个市场化的体系中，如此先天之利根本无法用市场的规则来衡量。而由此，国企在其他领域无往而不胜的秘诀再次应验。让支柱国企掌握经济命脉以稳定大局，从理论上并无特别差池，但在具体实践中，其最大的副作用却是以对市场经济的冲击为代价，并使得宏观经济越来越受制于大型国企。

　　本来，地产非主业的央企退出地产业务是国资委强力推行的政策，但在保障房建设中，这种愿望显然要落空，因为它们可以借道保障房建设将相关业务转移，从而达到曲线获利的目标。另一方面，主业为地产的央企，也可以由参与保障房建设而实现市场份额的再分配，在商品房受到政策压制从而影响一大批市场化企业的同时，央企从保障房所获收益并不纯然表现为建房子的利润。

　　住房问题已经成为影响大局的问题，于当前几成共识。但解决之道却预示着，“两桶油”给人们的冲击，也许正在向住房领域演化。