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时评:央企建保障房土地成本优势无法忽略

发布时间:2011年05月05日 12:01 | 进入复兴论坛 | 来源:深圳新闻网-晶报

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  参建保障房的利益指向

  徐冰专栏

  5月3日,国资委网站挂出了《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》。让人感到有些诧异的是,该通知落款时间为4月2日,比正式公布的时间整整早了一个月。鉴于中国的现实,这种公文上存在的时间差异大体已经习以为常,但虑及保障房建设面临的可能困境,国资委此番大举推进央企介入保障房建设,不免引发想象。

  房价虽经强力压制却依然坚挺,在此僵持之中,保障房建设被视为最终打破僵局的利器。中国目前调控房价的思路实际很明确,一边依靠行政力量压制涨价势头,一边寄望保障房的大量供给以平抑价格。在去年580万套的基础上,今年保障房建设更是提出了1000万套的目标。十二五期间,按计划将建设3600万套保障房。如此大规模的建设,面临的突出问题有两个:一是建设进度;二是资金。在进度上,1000万套是今年的死任务,但目前尚没有看到公开的进度数据;而在资金上,今年1000万套保障房将需要1.3万亿元的投入,其中5000亿元由中央和各级政府提供,其余8000亿元则由银行等各种社会机构筹措。十二五期间,整个投资估计将达到4万亿元。

  显然,在以行政力量逐级施压推进的情况下,建设进度将主要取决于资金。而恰恰是资金,目前实际成为保障房建设的最大困扰。直指要害的问题在于,保障房建设利润率不具吸引力,难以吸引社会资金的大量投入。一家知名房企的副总曾表示,哪怕有一块钱利润,也愿意投入保障房建设。言下之意自然是保障房建设盈利前景不妙。知名房企姑且感到棘手,遑论其他散兵游勇。

  而在必须要大量供给却难以指望社会力量一拥而上的情况下,寄望央企恐怕是唯一的选择。现实而言,央企尤其是大型央企参建保障房有一定的优势。除了能够相对容易地获得政府资金上的支持,这些大型央企还有别人无法企及的优势:它们大多拥有大量的工业建设用地,只需变更一下土地的使用范围即可投入保障房建设。一个很有意味的对比是,万科期望中的保障房利润在3%-5%,而2010年,央企中冶在保障性住房上的毛利率达到了12.5%,央企金隅股份也表示,保障房收益率可达20%以上。它们是如何做到远比中国最好的地产民企高得多的利润率的?显然,土地成本优势是一个谁都无法忽略的因素。

  这种优势实在让人浩叹,在一个市场化的体系中,如此先天之利根本无法用市场的规则来衡量。而由此,国企在其他领域无往而不胜的秘诀再次应验。让支柱国企掌握经济命脉以稳定大局,从理论上并无特别差池,但在具体实践中,其最大的副作用却是以对市场经济的冲击为代价,并使得宏观经济越来越受制于大型国企。

  本来,地产非主业的央企退出地产业务是国资委强力推行的政策,但在保障房建设中,这种愿望显然要落空,因为它们可以借道保障房建设将相关业务转移,从而达到曲线获利的目标。另一方面,主业为地产的央企,也可以由参与保障房建设而实现市场份额的再分配,在商品房受到政策压制从而影响一大批市场化企业的同时,央企从保障房所获收益并不纯然表现为建房子的利润。

  住房问题已经成为影响大局的问题,于当前几成共识。但解决之道却预示着,“两桶油”给人们的冲击,也许正在向住房领域演化。

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