房地产：业绩增速将放缓 资金逐渐趋紧

　　兴业证券

　　主要地产：

　　公司2010年经营性现金流入/总资产较2009年下降，受调控的影响，地产公司销售情况一般，但整体仍优于2008年。经营性现金流流出/总资产在2008年见底后，连续两年回升，考虑到经营现金流流入比例的回落以及筹资现金流比例的上升，地产企业在2010年资产负债表的扩张较2009年更激进。

　　多数公司2010年归属母公司净利润增速在30%以上，其中金地集团、荣盛发展、华侨城、世茂股份增速超过了50%，企业净利润的大幅增长伴随着结算ROE的提升，反映了2009、2010年销售的回暖。

　　综合考虑预收款与结算ROE情况，主要地产公司中，万科、保利、金地集团、金融街、荣盛发展、苏宁环球2011年业绩的确定性较高，结算ROE可能继续提升或保持，未来业绩增速维持在25%左右的可能性较大；而其他企业业绩依赖于2011的销售，结算净利润增速可能将明显下降。

　　2011年1季报小结。

　　2011年1季度地产公司的经营性现金流入情况较为平淡，现金流出也比较稳定，净流出水平与2008、2010年1季度相当，多数企业仍在扩张的进程中。

　　1季度各个企业现金比例持续下降，存货比例上升。2010年以来地产公司进入了新一轮扩张期，目前企业的平均现金比例大致相当于2008年1季度的水平相当。

　　1季度企业的有息负债率小幅上升，现金比例的下降与有息负债的增加导致净负债率明显上升，由于经营性现金流入没有明显下滑，企业净负债率的上升部分由于自身的扩张行为。

　　2011年1季度地产企业的现金流入较为平稳，1季度资金情况并没有明显恶化。但是部分由于企业主动的扩张行为，重点地产企业的现金比例已经降到了较低的水平，而净负债率则在相对高位，短期资金风险也在上升，如果销售持续低迷达到1个季度，企业可能会面临较为明显的资金问题。

　　万科A、金地集团、招商地产、金融街、新湖中宝1季末的财务较为稳健，而保利地产、荣盛发展、苏宁环球、华侨城、中南建设相对激进。

　　考虑2011年业绩增速、财务状况以及目前的估值情况，中期看好万科、保利地产、金融街、荣盛发展。