十一五房地产投资快速增长 楼市经历V型震荡

　　2011年5月5日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合主办的“2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行，与会专家总结了“十一五”时期我国房地产发展的主要成就和存在的问题，探讨了房地产发展中的热点问题，展望了“十二五”我国房地产市场的变化趋势，并正式发布了2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》。

　　蓝皮书指出， “十一五”时期是我国房地产发展波澜壮阔的五年，总体趋势上，房地产投资和房产供销均呈现快速增长趋势，有效拉动了国民经济快速发展，大大改善了居民家庭的居住条件。房地产市场则经历了剧烈的V型震荡：2005~2008年初高速增长、2008年中~2009年初金融危机形成短暂的剧烈调整、2009年中开始迅速反转增长。

　　从总体发展态势来看，房地产投资增长较快、增速回落，住宅投资占房地产投资比重上升。 “十一五”期间，我国房地产投资累计达16.0万亿元，比“十五”增长10.7万亿元。年投资额由2006年的19423亿元上升到2010年的48267亿元。年均投资32085亿元，是“十五”年均投资的3倍，是“九五”后三年的7.6倍。但是，增速有所回落。“十一五”、“十五”、“九五”后三年房地产投资年均增速分别为24.9%、26.1%和16.2%。

　　住宅投资占房地产投资比重上升。“十一五”期间住宅投资累计达11.4万亿元，比“十五”增加了7.8万亿元。 “十一五”年均住宅投资为22747亿元，分别是“十五”、“九五”后三年年均住宅投资的3.2倍和8.5倍。蓝皮书分析认为，住宅投资上升的主要原因是，“十一五”期间住宅市场供不应求和房价快速上涨预期，刺激了房地产开发企业投资热情。

　　房价波动起伏，整体快速上涨。 “十一五”期间商品房销售均价总体上继续保持快速上涨态势，由2006年的3367元/平方米上涨到2010年的5029元/平方米，年均增长达9.7%。其中，住宅销售均价由2006年的3119元/平方米上涨到2010年的4724元/平方米，年均增长为10.0%。

　　调控力度不断加大，住房保障大力推进。据不完全统计，“十一五”期间房地产调控的主要政策达20多项，国办发、国发多达10项。2010年更是针对地方政府建立了考核问责制，并引入了多种行政手段。另外，“十一五”期间住房保障的制度建设获得重大突破，以《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》为代表的政策促进了住房保障制度快速推进，而且，保障性住房建设力度也快速提升。“十一五”期间，解决了1500万户的城镇低收入和中等偏下收入家庭住房困难问题。以廉租住房为例， “十一五”期间，中央累计投资1336亿元，而2005年前累计投入47.7亿元用于最低收入家庭住房保障。

　　另外，蓝皮书还指出了值得注意的是，“十一五”后期90平方米以下普通住宅投资比重提升，由2007年的23.3%上升到2010年的31.3%，投资增速也较快。但具有保障性质的经济适用住房所占比重逐渐下降，由2006年的5.1%下降到2010年的3.1%。蓝皮书认为，普通住宅投资比重提升主要得益于“十一五”期间对房地产的调控政策，如“70/90”政策，尽管地方政府和房地产企业执行的力度不够，但对中小户型供给增多起到了促进作用。

　　蓝皮书认为， “十一五”期间房地产市场迅猛发展，不仅提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，而且房地产市场相关制度建设也稳步推进。但由于经济体制和房地产管理制度不健全也造成了房地产发展中一系列的矛盾和问题：地方政府土地财政依赖、市场监管不力、开发企业垄断严重、投资性需求膨胀并主导购房市场，导致与经济社会发展不相适应的房价过快增长；由于住房供给过度市场化、保障性住房支持不力，广大中低收入家庭的消费性购房需求被驱逐，无法分享房地产建设和城市经济发展的成就。

　　为此，蓝皮书指出，为解决当前房地产市场存在的问题，促进未来房地产市场健康发展，进一步加强房地产调控应加强以下制度建设：制定基本住房保障法，建立保障性住房建设管理长效机制；制定房地产市场发展中长期战略规划；全面加强房地产供求市场与中介市场监管；完善房地产税费机制等。