社科院：2011房价走势结构分化 持有环节是调控重点

    中国网络电视经济台北京消息：（记者 周红艳）2011年5月5日，社科院对外发布了2011年《中国房地产发展报告》，预测指出，今年的房地产市场将出现结构分化，商品房供给放缓，保障性住房加大入市力度，这将直接导致年内的房价出现分化格局。而随着不断的改革深入，房地产调控政策将会在反复中继续加码，变得更加严厉；另外，未来的调控重点将会转移到住房持有环节上面。   

    商品房“瘦身”保障房“加码” 房价走势将现分化     

    报告指出，经历2009~2010年一轮市场火爆，在调控政策进一步收紧的情况下，2011年房地产开发企业可能再次出现市场观望态度，商品住房供给增幅将放缓；同时，受保障住房政策影响，保障性住房供给大幅增加，低端市场与中高端市场之间的住房供给结构将呈现分化趋势。而市场的结构分化，将会直接导致年内商品房价可能进入相持态势，房价走势出现分化格局。     

    报告分析指出，目前，中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力。商品房市场供给层面增幅放缓，需求层面取决于潜在的巨大投资、投机性需求能否转化为实际需求，而这种转化的关键在于调控政策和政策预期，也取决于开发企业的控盘实力。     

    另外，值得注意的就是，纳入保障性住房统计的平均房价将呈下调趋势。在商品住房市场中高档房价走高、低档房价走低的相持格局下，纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。     

    调控反复中加码不断 持有环节税制改革是重点     

    近年来，面对房价快速上涨，我国政府不断加大房地产市场调控。尤其是2006年以来，由国务院和国办颁发针对房地产市场的调控文件达11项，土地供给、交易税费、金融约束、结构限制等政策措施均被采用，但房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑制，商品住房的价格依旧是居高不下，在个别城市甚至依旧出现不断飙升的情况。     

    报告认为，由于土地供给、交易税费、金融约束等政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，进一步严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，将严重影响多套住房持有人群的既得利益，增加政策出台和实施难度。          

    同时，社科院还预测，利益集团阻挠可能导致政策实施出现反复。更严厉调控的政策措施将对地方政府的土地财政、开发企业利润形成产生不利影响，也将直接冲击多套住房持有人群的保值增值利润预期。一旦由于政策调控导致房价实质性下降、房地产交易萎缩、房地产开发下降，地方政府、开发企业及多套住房持有人群等利益集团必将以“保增长、促稳定”等对调控政策的执行施加压力，导致调控政策实施出现反复。     

    报告指出，现行房地产税费制度中开发过程和交易环节租、税、费混杂交叉，税赋偏重。因此，未来有关部门应加大力度来整合和规范各环节房地产税费，取消不合理收费，完善房地产税费制度。     

    综上所述，社科院建议有关部门可在“十二五”期间，逐步的对制度进行改进优化，按照房地产开发土地购置、土地整理开发、建筑施工、竣工装修、房屋销售这五个大的环节，归类整合房地产收费项目，减少收费项目，减轻收费额度，杜绝不合理收费，并在适当时机整合房地产契税和房地产印花税。