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代建业务成为房企转型红利增长点

发布时间:2011年05月06日 06:51 | 进入复兴论坛 | 来源:一财网

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  原本被认为利润微薄的房地产代建业务,在趋紧的房地产调控下,突然成了“香饽饽”。不论是参与保障房建设,还是产业链环节的“分包”,代建业务正成为部分房企转型以规避调控风险的“红利”增长点。

  房企纷纷介入代建业务

  又一家房企公开宣布将扩大保障房代建规模,在最近举行的业绩说明会上,广宇发展(000537.SZ)董事会秘书华欣表示,今年公司将扩大保障房代建规模,且积极参与一级土地市场开发。

  在各地市场成交纷纷陷入僵局时,企业的“转型”并不是突如其来的。之前发布的企业公告中,广宇发展曾经表示,预计公司2011年一季度净利润仅为1900万~2800万元,同比下降63%~75%。

  有早已实行代建业务的企业公开表示,代建保障房业务的利润率仍然较为理想。在金丰投资(600606.SH)举行的2010年度股东大会上,公司方面表示,金丰投资以控股股东投资、企业代建,并向其收取管理费的经营模式,以参与政府力推的保障房项目。在保障性住房利润问题上,公司方面称,由于保障性住房所涉及的土地面积大、范围广,且有相应的财政补贴,去年金丰投资从中获得了3000多万元的收益。

  根据“十二五”规划,在未来5年中,全国要建设城镇保障性安居工程3600万套,使保障性住房的覆盖率达到20%。这是一个庞大的数字,当商品房市场直面接受政策打压时,对企业而言,这无疑已成为一个诱人的利润“蛋糕”。

  仅以浙江民企为例,较早宣布进入代建业务的,是中凯与绿城。前者已在代建业务方面摸索了数年之久,而后者,则以介入杭州逾半数代建保障房项目的高姿态引发关注。不过,即使各家房企的参与热情日渐高涨,但代建业务的薄利问题,仍然是业界的争论焦点。

  代建还是代开发?

  “虽然名义上均统称为代建,但市场中已逐渐形成了‘代建模式’和‘代开发模式’的细分化。”中凯房地产开发管理有限公司总裁许仰东向《第一财经日报》记者表示。通俗而言,代建指企业只介入单纯的建设施工环节;而代开发则是企业从更早的设计规划环节介入,直至物业管理。

  有上海本地开发商告诉记者,单纯的代建业务的确“利润微薄”。“最为典型的代建业务,就是参与保障房项目,一般来说最多也只有3%~4%的利润回报。”

  许仰东亦对此表示认同,他指出,单纯的代建业务利润,通常只有工程建设成本5%的空间。据称,中凯房地产开发刚刚获取的大连35万平方米廉租房项目,初步预估利润率仅在4%~5%。而代开发模式,相对利润率更高些,可至10%左右。

  对后一种模式最具信心的,便是绿城。绿城代建公司总经理曹舟南表示,按照目前绿城设计的合作模式,根据委托方要求,绿城负责项目部分前期管理、规划设计、工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付等开发管理,并根据代建合同使用绿城品牌。“绿城模式相对来说可复制性强,且环节干净稳定,最为方便。”许仰东表示。

  而中凯开发管理的模式,则更为复杂些。除了收取基本管理费用之外,还有另一盈利点则来自于阶梯式的项目收益。其中,基本管理费用按照项目目标总销售金额的1%~3%收取。不过与绿城最大的区别是,中凯需要针对不同区域不同产品实行定位。正因为此,许仰东亦坦承,绿城的操作模式可使其获取较其他企业较高的利润率。

  不过,大规模的保障房市场扩容仍然使单纯代建业务具备一定吸引力。去年年底,万科总裁郁亮曾在杭州向媒体以“巨大的进步”来形容保障房市场,称将会积极介入保障性住房建设中。“在土地成本、资金压力日趋加大的时候,代建企业会因为得以减少‘重负’而获取更多机会。”许仰东称。