代建业务成为房企转型红利增长点

　　原本被认为利润微薄的房地产代建业务，在趋紧的房地产调控下，突然成了“香饽饽”。不论是参与保障房建设，还是产业链环节的“分包”，代建业务正成为部分房企转型以规避调控风险的“红利”增长点。

　　房企纷纷介入代建业务

　　又一家房企公开宣布将扩大保障房代建规模，在最近举行的业绩说明会上，广宇发展（000537.SZ）董事会秘书华欣表示，今年公司将扩大保障房代建规模，且积极参与一级土地市场开发。

　　在各地市场成交纷纷陷入僵局时，企业的“转型”并不是突如其来的。之前发布的企业公告中，广宇发展曾经表示，预计公司2011年一季度净利润仅为1900万~2800万元，同比下降63%~75%。

　　有早已实行代建业务的企业公开表示，代建保障房业务的利润率仍然较为理想。在金丰投资（600606.SH）举行的2010年度股东大会上，公司方面表示，金丰投资以控股股东投资、企业代建，并向其收取管理费的经营模式，以参与政府力推的保障房项目。在保障性住房利润问题上，公司方面称，由于保障性住房所涉及的土地面积大、范围广，且有相应的财政补贴，去年金丰投资从中获得了3000多万元的收益。

　　根据“十二五”规划，在未来5年中，全国要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。这是一个庞大的数字，当商品房市场直面接受政策打压时，对企业而言，这无疑已成为一个诱人的利润“蛋糕”。

　　仅以浙江民企为例，较早宣布进入代建业务的，是中凯与绿城。前者已在代建业务方面摸索了数年之久，而后者，则以介入杭州逾半数代建保障房项目的高姿态引发关注。不过，即使各家房企的参与热情日渐高涨，但代建业务的薄利问题，仍然是业界的争论焦点。

　　代建还是代开发？

　　“虽然名义上均统称为代建，但市场中已逐渐形成了‘代建模式’和‘代开发模式’的细分化。”中凯房地产开发管理有限公司总裁许仰东向《第一财经日报》记者表示。通俗而言，代建指企业只介入单纯的建设施工环节；而代开发则是企业从更早的设计规划环节介入，直至物业管理。

　　有上海本地开发商告诉记者，单纯的代建业务的确“利润微薄”。“最为典型的代建业务，就是参与保障房项目，一般来说最多也只有3%~4%的利润回报。”

　　许仰东亦对此表示认同，他指出，单纯的代建业务利润，通常只有工程建设成本5%的空间。据称，中凯房地产开发刚刚获取的大连35万平方米廉租房项目，初步预估利润率仅在4%~5%。而代开发模式，相对利润率更高些，可至10%左右。

　　对后一种模式最具信心的，便是绿城。绿城代建公司总经理曹舟南表示，按照目前绿城设计的合作模式，根据委托方要求，绿城负责项目部分前期管理、规划设计、工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付等开发管理，并根据代建合同使用绿城品牌。“绿城模式相对来说可复制性强，且环节干净稳定，最为方便。”许仰东表示。

　　而中凯开发管理的模式，则更为复杂些。除了收取基本管理费用之外，还有另一盈利点则来自于阶梯式的项目收益。其中，基本管理费用按照项目目标总销售金额的1%~3%收取。不过与绿城最大的区别是，中凯需要针对不同区域不同产品实行定位。正因为此，许仰东亦坦承，绿城的操作模式可使其获取较其他企业较高的利润率。

　　不过，大规模的保障房市场扩容仍然使单纯代建业务具备一定吸引力。去年年底，万科总裁郁亮曾在杭州向媒体以“巨大的进步”来形容保障房市场，称将会积极介入保障性住房建设中。“在土地成本、资金压力日趋加大的时候，代建企业会因为得以减少‘重负’而获取更多机会。”许仰东称。