番禺地王冬眠16年升值230倍 村民质疑法律效力

　　如果不是在2007年和2010年两度成为“番禺地王”，广州市番禺沙湾镇沙南村的村民还不知道自己的土地已经变身国有土地被以高价出让。2010年23.8亿元的最终土地出让价格，与村委两度一共拿到的2411万元补偿款形成鲜明对比。

　　这个“番禺地王”，原本被当地村民称为“暗沙围”，有个正式的土地编号：广州番禺中心城区南区4-2地块。因2007年9月11日被金地集团以15.9亿的高价拍得而被冠以“地王”称号。此后的4年间，这宗土地就始终没离开过媒体的关注，其间先后经历了收回到再度拍卖的反复，2010年8月31日二度出让时，被越秀地产以23.8亿高价夺得，直到今年4月底才宣告动工。

　　由于该地块早在1994年就被“预征”，因此，相对于更加漫长的征地历史，4年时间已经变得相对短暂。而时间的背后是，长达16年的土地“冬眠”，每亩仅4.66万的农耕地摇身成为单价高达1080万/亩的“地王”，身价暴涨超过200倍。

　　与此同时，在漫长的征地过程中，土地价值攀升产生的收益，最终与当地村民失之交臂。

　　“地王”的前世今生

　　沙南村，如今早已经不是真正意义上的“村庄”，马路通达、高楼林立，驱车仅需半个小时便可以到达广州市中心的天河区。除了周边零星分布的鱼塘，这里基本与内地的县城没有明显区别。万科、保利、奥园等大开发商都在这片土地上拥有自己的项目。

　　有着“番禺地王”之称的“广州番禺中心城区南区4-2地块”便位于此处，占地219亩，原本是沙南村少有的农耕地。事实上，该地块早在1994年，便被当地政府以储备用地的名义“预征”，距今近16年。

　　一份名为《关于征用沙湾镇沙南村政府储备地（暗沙围番禺南区4-2地块）的情况说明》（下称《情况说明》）的材料显示：1994年6月7日，番禺市国土局与沙湾镇沙南村签订征用土地协议（俗称预征地），征用该村位于暗沙围的土地296.112亩，并支付定金148.056万；2000年6月19日取得用地批文，征为国有储备用地。2002年12月3日，番禺区国土局与沙湾镇沙南村签订征地补偿结算协议，总补偿款1441.556万，并扣减定金148.056万。

　　2007年9月11日，该地块首次被用于公开拍卖，众多地产商趋之若鹜，最终被金地集团以15.9亿夺得，成为当时番禺区楼面地价的“地王”。但由于征地纠纷无法解决，2009年，金地集团与广州市国土房管部门解除用地合同，并拿回定金3亿。

　　2010年8月31日，该地块第二次拍卖，万科、保利、越秀等地产商热情不减，多番角逐后，越秀地产以23.8亿的高价击败对手，成为该地块目前的“东家”。

　　5月5日，《第一财经（)日报》在现场看到，该地块上的鱼塘已被填平，周边围墙基本完成，施工单位正式进场，为数不多的建筑工人正在从事一些基础性工作，大型挖掘设备还未进驻。越秀地产相关负责人表示，项目将如期推进，暂时未因为村民的阻挠而影响工期。

　　征地疑团未解

　　如果进展顺利，暗沙围在不久之后就将冒出数十栋商品房，但事件背后的历史问题并没有因此平息。因为直到目前，村民们还没有弄明白，自己的农耕地是如何以及何时变成了政府储备的国有土地。

　　多名沙南村村民向记者证实了1994年的预征事件，承认村里收到过5000元/亩的定金，但由于之后地块没有任何动工迹象，村委会于1998年将耕地改挖鱼塘，租给了一位名为周日华的村民经营，租期为20年。

　　由于无法获得1994年签订的预征合约，目前无法证实当时的条款做了怎样的约定。仅一位村官透露，当时曾约定3年不开发，地块将复耕，重归村民所有。因此，村里才做出20年租借鱼塘的决定。村民称，直到2005年国家相关政策出台，他们才停止了上缴该地块的98市斤/人的“公粮”。但是，根据上述《情况说明》，村民的集体土地早于2000年已变更为国有土地。

　　鉴于土地多年来依然是村委会统一经营，并定期缴纳“公粮”，村民们始终认为土地归自己所有，直到2007年地块被拍卖，才获悉了用地性质早已经改变的事实。

　　对于上述《情况说明》中提及的“2000年土地性质就变为国有，并于2002年支付了补偿款”等，村名们表示并不知情，从而质疑有关部门进行了“暗箱操作”。

　　有村民拍下的视频资料显示，沙湾镇有关负责人就地块性质变更问题向村民作出的解释为：暗沙围自1994年预征起，就不再属于村民所有，而是政府的储备用地，不管时间多长，都无法改变这个事实。

　　北京京华律师事务所律师秦兵则表示，1994年的预征并不算“征地”，不具备法律约束力，因为征地应该以用地性质的真正变更为依据。

　　中国土地勘测规划院相关专家也持相同观点，称1994年的预征不应该作为征地的依据，即到2000年正式变更用地性质时，需要重新征集村民意见，走公开流程。如果没有这一流程，则表示该征地手续有问题。

　　农耕地价值几何？

　　从当初的农耕地，到如今的“地王”，一幅200多亩的土地价值，在十几年间升值230倍，而作为原有土地使用者的沙南村村民，并没有享受到土地升值的收益。

　　沙南村村委会于2011年4月19日公示的材料显示，除了2002年获得的1441万补偿款之外，村委会于2010年3月20日从番禺区土地开发中心再获得了约180万的差额补偿款，同时还获得了一笔790万元的奖励款，总计约2411万元。这意味着，相关部门获得暗沙围先后支付的土地成本仅2000多万元，而该地块最终拍卖收益高达23.8亿，其间的差距之大令人咋舌。

　　而且，上述补偿并未完全补偿给村民。上述村官及多位村民透露，村里成立了集体经济组织，共有1728人可获得定期分红。“2002年的那笔补偿款，当初按照25%归村里，25%归村民，50%存银行拿利息的方法处理，但后来的50%也都分给村民了。”

　　村民表示，由于每年都有一定数额的分红，他们并不知道哪一笔款项是来自暗沙围的土地补偿款。

　　因为一份发生在1994年的预征公告，使得村民与数十亿的土地收益无缘，这是沙南村村民眼下难以理解的事实。

　　那么，在这个复杂而漫长的历史遗留问题之下，村民到底应该获得多少补偿呢？秦兵称：“卖多少钱就给村民分多少钱！”他说，基于法律保护弱者的原则，政府在获得巨大土地收益的时候，不应该完全无视村民的利益。

　　而对于暗沙围地块“被征16年”，上述中国土地勘测规划院相关专家则强调：按照现有原则，征地后应立即开发，不得囤积等待升值。他说：“国家有规定严格禁止以预征的方式来囤积土地的行为。”