房地产市场惨淡 中介减肥求生存

　　本报记者 刘红霞报道

　　频密调控下，房地产伤得不轻。期盼中的“红五月”刚来，美联物业却“临阵脱逃”了。

　　一直在收缩战线的美联物业将于5月底“关闭大吉”，退出上海二手房市场。5月4日，美联物业上海区副总经理丁伟证实，美联物业的确计划于近期陆续关闭在沪8家门店，仅保留位于四川北路的上海美联总部，从事一手房代理销售业务。

　　就在美联物业门店大量关闭时，上海二手房市场却传来好消息。“二手房市场交易近期较为活跃，上海3月份的二手房成交就已经超过了1.2万套，而1.2万套正是上海二手房中介业务盈利的分界线。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

　　交易一直惨淡的二手房市场逐渐开始回暖，为何美联物业仍要退出上海二手房业务？“调控政策的出台，导致二手房交易量下降，价格松动。交易量下降必然造成中介的业务量不足，最终导致中介公司关门停业。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

　　“中介公司并不是暴利公司，和开发商不一样，开发商和土地升值等有很大联系，但中介公司盈利是和市场成交量有关系的，有个具体的提成比例，房地产虽然包括中介，但暴利并没有发生在中介行业。中介行业就是说一直走的规模化路线，有规模就会有利益。”原美联物业市场部研究总监张东(化名)在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

　　美联地产在上海的门店数量本身就不多，其市场占有率有限，加上整个市场的行业集中度日趋提高，这也将压缩其部分生存空间。

　　数据显示，美联物业在上海的业绩一再下滑，1-3月成交的二手房总套数仅15套，所占市场份额在上海排在第184名。美联物业年报显示，其2010年经营收入增加10%的大背景下，盈利却下滑了20%。即使是在楼市成交量大幅回升的现在，大部分中介公司也都只是在微利经营。

　　事实上，在美联地产退出前已有部分知名的二手房市场中介大规模的关闭或转让在上海门店的情况。“从去年4月份新政出台以后，房地产交易量一直处于下降状态，出现了交易冷却。地产中介短时间内还可以挺过去，但交易冷却已经持续了近两年，部分地产中介只能选择退出。”牛凤瑞说。

　　牛凤瑞表示，现在楼市回暖，不足以促使一些中介企业继续挺下去。此次回暖交易量比较小，仅是相对回暖。等到真正回暖，态势波及到大多数房地产企业，出现小额回升，中介就算挺过去了。如果享受不到回暖，就会类似“美联物业”一样关门停业。

　　市场较冷导致业务量不多和运作不好的小房地产企业将被首先淘汰。对此，韩长吉建议，中介要进行转型谋求生存。例如，选择转型做一线新房市场，我国新房市场的刚性需求旺盛，尤其是保障房建设是政府大力支持的项目，进入该领域或将在资金运作压力方面有所缓冲；另一个是转向房产租赁市场，当前租赁市场仍存在较大发展潜力，可以选择商业性地产进行租赁业务，如写字楼。

　　牛凤瑞则建议，“抱团取暖”是当下房地产企业最基本的选择，房地产企业转型比较难，可以在本行业里提高一些服务质量，吸引交易双方来进行交易，提高生存能力。