公租房融资实验

　　各地的零星试验都未解决一个根本性问题：政府该多大程度介入甚至左右公租房建设？

　　保

　　障房建设中最难的一块，当属中国尚无先例的公租房建设，目前还在个别地区的探索之中。

　　所谓公租房，指解决买不起经济适用房，又不符合廉租房标准的城市“夹心层”住房问题的公共租赁房。在今年全国建设千万套保障房的宏伟目标中，公租房和廉租房占到了五分之一。“五一”期间，几位国家最高领导人均明确要求重点发展公租房，并建立完善机制。

　　节后一开盘，水泥、钢铁等保障房概念股旋即领涨，5月3日，以水泥为首的建材板块大幅走高，亚泰集团（600881.SH）收涨8.75%，天山股份（000877.SZ）、巢东股份（600318.SH）、塔牌集团（002233.SZ）收涨逾5%；钢铁股表现不俗，包钢股份（600010.SH）涨停，鲁银投资（600784.SH）收涨9.62%，新钢股份（600782.SH）涨幅也在7%以上。

　　资本市场虽然对保障房表现了足够的热情，但北京、昆明、黑龙江曾传出保障房月租金仅77元、25元、12元的消息令银行沮丧，因为这意味着需要政府提供大量补贴。“这样的租金，可能连建造保障房的贷款付息都不够。”一位银行业人士表示，这也是各家银行争抢经济适用房、两限房等保障房，但对公租房建设多持观望态度的根本原因。

　　“目前，中国的公租房没有一个清晰的制度框架，如何完善住房保障制度设计，突破资金、分配、管理等瓶颈非常迫切。虽然银监会为平台公司的保障房贷款开了一条口子，但如何建立一个完善的偿债机制非常重要。”国开行湖北分行信贷二处处长曾宪林对财新《新世纪》记者强调，“平台的难处其实就是银行的难处。”

　　“住房保障体系应依靠自我循环的商业化模式，如香港、新加坡的公租房、组屋等模式。”“两会”期间，全国政协委员、中金董事长李剑阁对此建议。新加坡、香港模式实现保障房自我运营的基本思路即租售结合，以鼓励承租人爱护房屋和回笼资金。

　　个别地区已经开始了公租房的实验。财新《新世纪》记者分别在湖北、上海、重庆走访发现，三地公租房融资模式各有不同，商业银行、投资基金都在公租房里寻找可能的机会。以开发商品房出售来补公租房资金缺口的方式，也是共同特点。

　　木“政府应该在一个地区新兴的时期‘跑马圈地’，大规模造公租房，相当于储备大量好地段的房产。”重庆市长黄奇帆此前在接受财新《新世纪》记者采访时如是说。

　　在中部地区地级市的老工业基地黄石，国开行与湖北黄石市政府一起设计了一套“政府主导+专业公租房平台公司+商业运作”机制，将现有政策、保障性住房产品统一归并为公租房。

　　在上海，一支百亿级的公租房建设投资基金正在筹建，其董事长李晓东告诉财新《新世纪》记者，基金预计收益率在5%-12%。

　　而重庆的做法最为激进。未来五年，重庆将通过国有平台公司投资逾1200亿元，建设4000万平方米可供租、售的公租房，主要资金来源包括银行贷款、发债、引入社会多种资金等。

　　资本有了，体制建设的缺失更值得关注。“现在中国所有的公共产品均缺乏效率，到最后都成了大锅饭和大包袱，如医疗，根本原因就是缺乏体制的长远安排。” 黄石市房地产管理局局长、众邦城市住房投资有限公司董事长刘昌猛一语道破，如将保障房建设变成“运动”的严重后果。

　　——本刊编辑